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房地产行业虽陷入“多事之秋” 但上海房价会下跌仅是一种奢望

日期:2015-08-27 00:00 【 来源 : 新民周刊 】
撰稿|孙华良
 
       自然多变,世事无常。自然界的秋季落叶,呈现多情凋零之态,而变局之时的房地产行业,是否会进入“多事之秋”呢?
  我在上一期《新民周刊·新地产》上发表文章:“上海楼市今年下半场行情依然值得期待”,同时,文章也表明了对上海楼市发展趋势的观点:“股市起伏牵动楼市,政策导向牵制楼市。上海楼市的行情始终是在纠结之中重现希望,而又会在任性之时产生焦虑。楼市行情的变化,得失于‘内因’,也会遭受‘外因’牵连。”
  我们不得不正视世界经济的变化,以及中国经济的转型等因素,会牵制和影响着房地产行业的发展。同时,目前政策对房地产行业的“暧昧态度”,也会使全国房地产陷入“多事之秋”。但我对今年上海楼市的健康发展,依然是保持谨慎乐观的态度。毕竟,上海是世界的上海,上海是我国的经济核心。同时,从市场专业角度评判,上海房地产市场的供求关系现状,依然是偏重于卖方市场的。
 
人民币贬值,对全国房地产市场会产生一些负面影响,但绝不会影响到上海房价的继续上涨,更不会出现大幅度暴跌。
 
  近期我国人民币的持续贬值,引发了人们对房价涨跌的猜想。褒贬不一的预测是可以理解的,但一直坚持房价“上涨论”的多头司令任志强先生最近“临阵变卦”,确实让人捉摸不透。据传,人民币现最大幅单日贬值,由此引发全国20个城市房价将下跌判断。任志强先生称大部分城市房价,会在短期内受到人民币贬值的影响而暴跌。他说“即将暴跌的20个城市,消息绝对真实可靠”。
  任志强先生由“多头”转“空头”,且房价上涨和下跌判断落差之悬殊,我是极其不理解的。而且,此次任志强先生公然又祭出“暴跌”两字,太危言耸听了吧。何况,这20个城市还包括了北京和上海,其真实性更值得怀疑。
  如果说,我国的人民币贬值对于三四线城市的房地产市场会产生一些负面影响,我是可以理解的。但我认为,这种负面影响的产生,其实根源还是市场的供大于求矛盾,而人民币贬值仅仅是产生负面影响的导火线而已。
  而就上海楼市而言,我的观点是,人民币的贬值,不仅不会导致房价的下跌,还会促使房价的上涨。理由很简单,货币贬值之后,作为不动产的房屋会更具价值,能真正达到保值增值的功效。
  对于人民币贬值是否真正产生对房地产行业的负面影响?绝大多数市场专家认为:“目前对房价影响有限。但人民币贬值对三、四线城市的压力相对较大,这些城市房价面积下跌的可能性更大些。对于北京上海这样的一线城市,有着异常旺盛的购买力支持,目前人民币贬值带来的下行压力有限。”
  上海的土地拍卖楼板价不断创新高,各区域“地王”屡现,房价上涨不断刷新纪录。这不仅表明,上海的房价上涨有着市场需求的支撑,更显示出在“高地价”的运营模式中,要求房价无理由的下跌,是不现实和不可控的。因此,期待上海房价下跌是一种奢望,盼望上海房价暴跌是一种空想。而实实在在的想法是,希望上海房价能保持一种合理平稳的上涨。
 
绝大多数房企的利润在下降,甚至降到10%以内。房企利润率的下降,也封杀了房价暴跌的通道。因此,全国房价暴跌几乎也是不可能的。
 
  尽管我对一些城市的房地产市场发展前景并不乐观,但判断全国房价会暴跌,也是不符实际的猜想。
  最近,我读到一则资料:“目前已有36家上市房企公布了业绩半年报,平均净利润率历史上首次跌入个位数,仅9.12%,表明房地产行业已经进入中低利润行业范畴。”据悉,中国最大的房地产开发企业万科集团的利润增速也只有0.8%,同比下降50%。简而言之,数据表明,中国房地产标杆企业——万科集团的高增长经营模式已宣告结束。
  以我从业二十多年的房地产经验而论,房地产作为暴利行业的时代已经结束。而净利润率跌进个位数,则表明房地产行业不仅结束暴利时代,同时,也应该进入合理利润时代。因此,全国代表性的房地产企业都进入了合理利润时代,那房价暴跌的空间就不会存在。极端的理由是,全国房价暴跌等于是绝大多数房地产企业自残,或者灭亡。
  我认为,上海房价的高居不下,其实质是地价的高涨而导致的。在房地产企业开发利润有限的情况下,寄希望于房价暴跌是不科学和不合情的论断。
  今年上半年上海楼市最著名的楼盘——大宁金茂府创出了上海北区楼市的“天价”,但这种“天价”是“地王”无奈的创举。而开发商尽管创造出了“天价”,但实际获利并不多,甚至无利可图。直接和间接的原因,就是开发商的开发成本奇高。
  我在分析“大宁金茂府”客户购买理由时认为:绝大多数购房客户依然认为,房价虽高,但比起地价,他们买的房价是便宜的。否则,购房客户怎么会认可楼盘的“天价”呢?
  由于房地产开发企业的开发成本逐年提高,使得房地产企业的生存环境恶化。因此,有不堪赋重而转行的,如浙江广厦。也有些企业为降低运营成本,被迫做出一些无奈之举。据说远洋房产近期宣布全面停止与代理公司合作销售楼盘,而实行自销。甚至有不少大型品牌房地产企业减少或者停止媒体的广告宣传投放。
  我曾经调侃道:“现在不少房地产企业穷得连广告宣传的钱也不肯花了。不要品牌,不要颜面,是不是一种房地产企业生存发展的自残行为。”
  我依然坚信自己的乐观判断,房地产行业虽已陷入“多事之秋”,但必须在折腾之中,坚强地学会求生存求发展。
 
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