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2015年第二季度 上海楼盘性价比测评榜TOP20

日期:2015-07-30 00:00 【 来源 : 新民周刊 】
撰稿|艾    莉
 
  今年7月7日,上海“房价点评网”正式对外发布了“上海2015年第二季度楼盘性价比测评Top20榜”。该榜单不同于常规销售榜单,并不以销售业绩为单一衡量指标,而是将开发商定价的合理性、楼盘规划能力,以及产品设计能力融入考评机制,综合评定一个楼盘的价值。从某种意义上来说,它就是大众眼里“性价比”的表现。
  此次公布的“楼盘性价比测评榜”主要基于三个指标,即房价指标、产品指标和销量指标。对今年一季度在售楼盘进行“性价比”评判,其中房价指标评定的是楼盘售价的合理性,这也是购房者在选房前最关心的指标之一。其次销量指标,主要评判的是楼盘的市场接受度。作为一个高性价比的楼盘,它的基础必须是销量好,只有得到大众认可的楼盘,才会有优异的销售业绩。最后产品指标考验的是开发商对于楼盘打造的用心程度,该指标通过户型设计、装修品质、社区规划、物业品牌、区域配套等纬度进行评判得出楼盘的产品力。三个指标相互作用,最终形成测评榜单。
  接下来我们从三个方面对榜单作出个性和共性归纳分析:
  市场维度:借由一系列的政策面利好,整个二季度上海房地产市场呈现出火热的态势。无论是供应量,还是成交量均有大幅度提升,全市成交均价更是站稳在均价3万元以上。在这样的市场形势下,开发商仍以走量为主,依然延续着较为合理的定价水平。在上榜的20个项目中,楼盘价格上与竞品相比具备绝对优势。就算部分楼盘单价较高,但是通过面积段控制,总价依然维持在合理水平。
  企业维度:纵观上榜项目的企业,呈现出了百花齐放的局面。不光有诸如大华、上海地产这样的本土开发商,还有万科、保利、金地这类布点全国的知名房企。更有不少像泰禾、象屿这样刚刚进入上海市场的新面孔房企。应该说上榜的楼盘均是各家房企的代表作品,在产品上均得到广泛的认可。在产品品质上,上榜的楼盘均处于区域的领先水平。
  项目维度:经历过平淡的市场,现在的房企愈发明白,只有适合市场的产品,才能赢得市场。因此,他们都更加懂得通过调整产品来迎合市场。从户型设计来看,上榜楼盘无论是公寓,还是别墅,在户型上都十分注重尺度感、功能性和居住体验;从装修配置层面来看,刚需楼盘也不再为控制总价而以毛坯交付,更多的是以实惠的装修标准,给予购房者省时省力的精装交付;从产品搭配策略上来看,不少上榜的楼盘懂得通过搭配不同面积段产品来拓展客群。例如:不少豪宅产品在注重品质的同时,通过推出小面积产品来抢夺火热的改善置业需求。
  最后,上海“房价点评网”重点解读此次榜单中前5名楼盘的性价比表现:
 
方兴大宁金茂府
 
主力成交价格段:600万-1200万元
推荐等级:推荐购买
  分析师点评:在如今内环土地供应稀缺之时,使豪宅逐渐占领中环,大宁板块的价值也就日益凸显。方兴大宁金茂府位于大宁板块的核心位置,周边配套一应俱全。在产品上楼盘主推95-158平方米功能性三房、四房,总价优势明显。楼盘主打科技住宅概念,毛细管网、PM2.5除尘系统、全屋净水软水系统等科技产品的运用,都极大地提升了居住的舒适度。对于区域内以及周边客户来说,用600万-1200万元的总价买得一套高端豪宅,楼盘性价比还是较高的。
 
蔚蓝领海
 
主力成交总价段:94万-145万元
推荐等级:推荐购买
  分析师点评:楼盘地处金山,与市区相对隔绝。因此,主力客群为金山区域内的置业者。楼盘所在的金山新城板块是金山发展最好的区域。周边教育医疗资源的能级都是较高的,商业配套除了金山万达之外,还有红星国际广场,完全能够满足住户的购物需求。而此次推出的户型在85-125平方米之间,户型兼顾了功能性和舒适性,产品力较强,能迎合市场的需求。
 
经纬城市绿洲五期
 
主力成交总价段:224万-346万元
项目评级:推荐购买
  分析师点评:作为宝山的超级大盘,经纬城市绿洲从一期到六期已经开发多年,积攒了一大批老客户,在宝山拥有优异的口碑。此次上榜的是其五期学士逸居,最大的特点是“轨交房+学区房”的综合体项目。涵青路商业、规划的26万平方米商业、对口的幼儿园、9年一贯制学校、华山医院、紧邻的7号线等,可以满足住户的各类生活出行需求。综合来说,分析师认为,整个项目是外环内稀缺的高性价比公寓,值得北区的刚需置业者选购。
 
华润中央公园
 
主力成交总价段:496万-521万元
项目评级:推荐购买
  分析师点评:华润中央公园围绕菁英湖而建,是少有的能够直接享受菁英湖景观资源的楼盘。目前在售的是四期多层洋房产品,毛坯交付,主力户型为160-168平方米四房。在刚需楼盘林立的嘉定,属于品质较高的偏改善型产品,主要瞄准区域内改善型客户。目前楼盘前期推盘也已交付,自身配套的大型商业华润五彩城也已于2014年投入运营,生活氛围成熟。综合来看,楼盘的性价比颇高。
 
大华中环一号三期
 
主力成交总价段:326万-470万元
项目评级:推荐购买
  分析师点评:楼盘位于宝山大华板块,是宝山唯一一个中环以内、距离市中心最近的板块。大华区域已经发展了几十年,由上海本土开发商大华集团建设开发的小区从南往北铺开,长期发展带来的好处,就是板块内各类生活配套已经十分完善。楼盘的户型设计较好,其中n+1户型通过赠送一个设备阳台,与内阳台打通可以多出一个房间,提高了产品的性价比。在功能性的使用上也更加灵活,这对于首置首改客户来说都是具有吸引力的。在北区楼市火热的情况下,楼盘35000元/平方米的定价,相对比较合理。综合来看,楼盘的性价比较高,值得购房者选择。
 
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