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楼市回暖但并未阳光普照惠泽众楼盘 上海高端物业豪宅市场仍需“政策扶贫”

日期:2015-05-27 00:00 【 来源 : 新民周刊 】
撰稿|孙华良
 
       楼市政策“变脸”,市场行情转暖,房地产“政策市”效应发挥出明显的功效。
  二套房首付比例下调和个人住房转让营业税减免年限缩短的“3·30”楼市新政,以及央行不断降准降息等政策利好,是楼市转暖的一帖强劲催化剂。
  中国指数研究院5月1日发布的数据显示,一线城市对新政反应迅速,市场已呈回暖迹象。二、三线城市反应较为滞后,但市场向好趋势明显。
  4月,中国100个城市新建住宅平均价格为10522元/平方米,环比基本持平,微跌0.01%,跌幅较上月缩小0.14个百分点。此前,中国房价逐月下跌已持续近一年。
  全国十大重点城市4月新建住宅均价环比转跌为涨,为18961元/平方米,环比上涨0.12%。其中,深圳、武汉、南京、北京、成都、上海、天津7个城市环比上涨,较上月增加4个,深圳上涨1.09%,居首位。而杭州、重庆、广州等城市则出现了环比下跌。
  据悉,上海4月新建商品住宅成交面积为124.25万平方米,环比上涨59.33%,同比上涨63.21%,为5年来成交量最高的一个4月。
  同时,上海“红五月”的楼市转暖行情依然处于上行通道,使不少地产人产生了楼市形势一片大好的幻觉,甚至“自淫”着大幅上涨房价的意念。
  上海楼市真的是政策利好促涨价,市场转暖春满园吗?
  我的观点仍然是上海楼市的冬季已过,但春天依然是没有来临。因为政策利好并没有“阳光普照,惠泽众楼盘”,而是呈现“几家欢喜几家愁”的半冷半热局面。
  确实,楼市新政惠泽了房地产市场的刚性需求和改善型需求,释放了这个部分的市场购买力。尽管市场销售竞争依然激烈,但至少市场购买需求的不断增加和释放,增加了市场的交易量,亦给楼盘提供了良好的市场销售氛围。
  但目前上海楼市的高端物业,或者称之为豪宅市场仍然处于市场供大于求的“水深火热”之中。据悉,上海约1200万平方米的商品房库存量中,此类高端物业所占比例是约40%,即480万平方米。如果以单价6万元计算,库存高端物业的交易金额至少是2880亿元。这是一笔相当惊人的金额,为何我要如此定义。因为稍懂房地产市场行情者都会知道,去年上海新建商品房市场交易总金额也仅仅是3000亿元左右。
  为何会造成上海多数高端物业豪宅滞销呢?其最大的因素是“限购限贷”无情地扼杀了市场的有效购买力。同时,上海试行的“房产税”征收,也损伤了高端物业豪宅市场的购买积极性。
  我认为,在我国经济增速放缓,市场购买消费能力下降,甚至是部分富豪阶层肆意置业海外地产的特殊背景下。我们的房地产政策决不能再固步自封而一成不变了,应灵活松绑或者调整上海高端物业豪宅市场的政策,逐步有效地释放高端物业豪宅市场的购买需求,使房地产市场健康有序地发展。
  我认为要松绑和调整上海高端物业豪宅市场政策的“两大”理由是:
 
上海松绑和调整高端物业豪宅市场政策,并不会影响社会资源的合理分配,而且是更能有效地释放市场消费需求,体现市场公平原则
 
  恕我直言,其实,我国的社会财富占有不均衡已是一种客观存在的现象,我们也不能无视社会富裕财富阶层的存在。如果仅仅从经济角度而论,富裕财富阶层确实存在着高消费的市场需求,而我们仅仅用房地产消费来约束他们的高消费能力,显然会产生另类的畸形消费。
  因此,我认为,有效而可控地释放上海高端物业豪宅市场的购买需求,并无大害。
  其一,可以让富裕阶层有效地释放市场购买消费能力,平衡货币和物业之间产生的“剪刀差”,防止产生市场的畸形消费。我认为,如果上海高端物业豪宅市场削弱此类客群的购买消费,肯定会导致此类购买消费转向其他行业,拉高其他行业的消费水准。或者是置业异地,甚至资金外流置业海外地产。
  其二,加快上海高端物业豪宅市场的库存去化,这样既可以增加政府财政税收,又可以满足市场的特殊购买需求。我认为,高端商品购买消费已存在于我们的正常生活中,如名包名车,或者其他名牌奢侈品市场消费。这种商品的市场价格高涨,并不影响普通市民的市场消费购买,因为这是一种特殊购买消费需求。其实,高端物业豪宅市场亦是如此,即使豪宅价格上涨,也不会影响整个房地产市场的市场消费秩序。犹如上海的某个豪宅标出单价38万元/平方米,也没有因此而促动上海房价的飞速上涨。
  其三,目前上海暂时“限购限贷”一般住房,而松绑高端物业豪宅市场,购买需求其实是一种对社会资源合理分配的有效保护。
  我认为,合理保护普通市民的住房购买需求,防止房价无节制上涨,而采取“限购限贷”政策尚可以勉强接受。但对高端物业豪宅市场采取“限购限贷”显然是不妥的。而且,对于银行信贷而言,此类豪宅市场客户群体是最优质的客户资源。
 
上海松绑和调整高端物业豪宅市场的政策,将会提升上海住宅开发建造的水平,而且还能提高城市的品牌形象,体现上海作为国际大都市的崭新境界
 
  毋庸置疑,一个城市的高端物业水准,代表着一个城市的发展实力和品牌形象。尤其是上海作为一座国际性大都市,更应该拥有举世闻名的高端物业。
  前几天,我参加《凤凰网》凤凰房产举办的“海派豪宅发展新趋势论坛”时,看到一则资料,全球十大顶级豪宅都坐落于世界著名城市,如纽约、巴黎、伦敦等。上海目前尚排不上号,显然,上海还不具备拥有世界顶级豪宅的资格。
  “开发和建设上海高端物业——豪宅,是一座城市的发展需要,也代表着一种城市发展实力的水准。同时,也是一座城市的品牌标志和实力体现。但是,高端物业——豪宅的开发建设,是政府和开发商应该共同承担的发展责任。政府应该鼓励和支持开发商建造出最具品质的豪宅。”上海仲益控股公司汤晓丹副总裁的一席话虽然直白,但也代表着一种声音,我是比较赞同的。
  确实,上海住宅的发展水平,也代表着一种居住水平和质量的提升。高端物业——豪宅作为商品房的组成部分,开发商的高品质开发标准,应该得到鼓励和支持。同时,更应该以世界的目光来看待和衡量上海高端物业——豪宅的发展水准。这不仅仅是一种比价格的标准,更是一种比质量和品质的标准。而目前上海的豪宅开发建造,缺乏这样一种勇于攀比世界顶级豪宅的发展氛围。
  于是,上海的高端物业——豪宅市场遭受到“限购限贷”的严重冲击,而别墅市场尽管受到“限墅令”的名义上保护,但实质上别墅市场购买力却萎缩。同时,别墅产品趋于平庸化,而高端别墅产品更是市场购买力被人为地扼杀。
  我相信,这不是一种自然的市场生存和发展法则。因此,我们必须以与时俱进的胸怀,来宽容高端物业——豪宅市场的生存和发展。
  如果对上海高端物业——豪宅市场能给予政策松绑和调整的支持,实属明智之举。因为,这不会影响整个上海楼市的交易秩序,尽管可能会存在一丝风险,就是上海的整体房价会上涨一些,这其实也不足为奇吧。
 
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