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今年的上海豪宅市场能否上演精彩大戏 楼市营销专家“现身说法”

日期:2015-05-27 00:00 【 来源 : 新民周刊 】
许仰东:再说上海市区高价房
 
    房价一直是楼市最直接和敏感的话题。而最近上海大宁金茂府的高价开盘热销,再次引发了人们对上海中心城区房价的再思考?
       
         高价房是否会日落西山?
 
  上海和北京,一直是中国高价楼盘的集中地。关于京沪两城市中心房价过高的评论,其实是十多年来一直没停止过。批评和争议了十多年,在中国楼市京沪高价楼盘一直是“价格前峰”。即使在多轮调控中,依旧高歌前行。
  把上海高价房纳入“非刚需”,而认为开始日落西山的评论又风声再起。
  对此,我持相反观点。
  中国富豪阶层的房产消费习惯,有求大、求好、求高的“三求特性”。在上海,这种不断成长的购买需求,相对于逐步萎缩的供应来说,形成了鲜明的“剪刀差”。
  上海移民性城市的显著地位,背后有巨大的资金移动特性,并一直以房产消费为起点。而日益增加的高端人群向这个城市挤压的时候,高价房市场一直涌动着非本土资金力量的购买力。
  上海中心城区的高价房市场,并非日落西山,而是进入第三轮成长期。
 
        谁是上海高价房的领跑者?
 
  机械式地看待上海中心区房价行情己成为历史。未来上海高价房正突显三个特征,并领跑高价房市场。
  一是资源性物业。如上海第一风景线黄浦江沿岸城区的物业,因为历史资源、城市资源、土地资源的多层次支撑,会形成从“资源再认知”到“价格再提升”的市场格局。
  二是稀缺性物业。如十多年前已被调控的部分市区低密度住宅,少量已建未售的城区别墅,由于稀缺而珍贵。
  三是创新类物业。如一些全新概念、功能配制优异的创新类物业,不仅具备对传统物业的淘汰力量,而且出现了“以新拉价”的领跑地位。
 
         “祥和王宫”会怎样?
 
  就在北区大宁金茂府以近7万元/平方米的售价被市场关注时,上海金牌房地产名家孙华良先生推出的市中心真如商圈独栋别墅社区——“祥和王宫”,以每幢5000万元人民币为起跑线,不仅吸引了西北区市场视线,而且开始恢复对上海市区别墅的记忆。
  消失多年的市区别墅回来了?
  仅售16幢独幢别墅会归谁手?
  5000万元总价的起跑线“豪”还是“不豪”?
  因为那篇《现在轮到我们选择客户了》的孙氏微信,我专门踩点了“祥和王宫”。
  10万左右的单价,其实还挤不进上海市区“豪宅”之列。但市区独幢现房别墅的概念,却在偌大的上海“豪”得不能再“豪”了。
  上海市区独幢别墅的“休止符号”,如果以今天的楼板价去推算,“祥和王宫”或许每平米15万元,是一个售价及格线。我因此猜测孙华良先生坐镇“祥和王宫”,并公开亮出“我们选择客户”的缘由,是否在出演上海市区别墅告别上海楼市的“华尔兹”惊艳舞姿?
  我因此而关注“祥和王宫”,做一个认真的专业观众。
 
杨健:豪宅市场仍大有可为
 
 
  2015年沪上楼市,豪宅市场成绩可圈可点。从当年“地王”大宁金茂府的争议到热销;直至西郊限飞限高板块、稀缺海派豪宅宝华紫薇花园的热销持续,并因为市场需求旺盛,而加快了二期房源入市步伐。再看万科高端系翡翠滨江的热销等,纵观整个沪上的在售豪宅项目,几乎传来的都是销售状况出彩的好消息。
 
央妈一再放大招 政策利好功不可没
 
  2015年3月30日,中国人民银行、住房和城乡建设部、中国银行业监督管理委员会联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》,降低了改善型购房的首付比例,而且增加一系列公积金贷款利好。今年3月份与5月份的连续降息, 2月份和4月份连续降准。每一次政策利好,对于豪宅市场都是重磅的好消息,并对豪宅市场健康发展起到了促进作用。据悉,上海全市单价6万元/平方米以上豪宅产品,3月成交套数196套,成交面积68477平方米,4月成交539套,环比上涨175%,成交面积111226平方米,环比上涨62.4%。豪宅销售呈现出不断向好的发展趋势,引领着市场的购买热潮。
 
豪宅市场越成熟 对产品要求越高
 
  很多年来,人们对豪宅的理解都是神秘而高高在上的。如今,虽然价格等因素,决定了它注定仍只是少数人才能享受的稀缺资源,但已经不再是高不可攀的梦想。豪宅已经从一味的大而贵,正在向更合理的方向发展,很多开发商都开始思考豪宅的实用性和性价比。
  对于豪宅,出生的身价必不可少。首先是地段,虽然豪宅对地段的依附性不像普通住宅那么严重,但是,仍然是豪宅出身最重要的一环;其次,豪宅品质,大到社区的整体规划,小到一个门把手的设计;从居住硬件设施的精雕细琢,到软性服务的需求,每一环都不可或缺;再者,就是豪宅配套,从大环境的便捷,到社区小配套的完善,都大有讲究。为什么豪宅项目很多都配置社区会所,一方面满足业主日常所需,且很好地规避休闲娱乐的杂乱,更是一个很好的社交场所。
  如今,随着人们居住观念的改变,追求更健康更舒适的居住环境,愿意为自己的品质生活和居住环境买单,这也是促进豪宅市场火热的一个重要原因。
  宝华集团在豪宅打造上一直是坚持稳扎稳打的方针,在西郊豪宅——宝华紫薇花园的打造上,专注于每一个细节,并不惜重金营造社区环境。使得宝华紫薇花园不仅是宝华集团的一张名片,更是企业在开辟上海豪宅市场中的最重要一环。
 
豪宅市场发展趋势 低密度别墅备受推崇
 
  目前在售的低密度豪宅中,浦东内中环间宝华·海尚郡墅独栋别墅面积为360—448平方米,占地面积1至3亩左右。依托法式宫廷蓝本,融合现代生活元素和审美观,打造内中环锦绣路臻稀领地私密别墅;地处普陀区古浪路391弄(近中环线)的祥和王宫,共规划有20幢别墅市中心纯独栋稀缺别墅社区,销售单价在10万元左右,目前引起市场的极大关注。浦东新区张江板块紫竹路的东郊花园,在售三期独栋别墅,面积约400-600平方米,销售状况喜人,成交单价也在15万元/平方米左右。
  由此可见,在豪宅市场大势趋好的情形下,只要专注于作品打造,定会做出叫好又叫座的绝佳产品。
 
翁卫:用“玫瑰传奇”致敬豪宅市场
 
  12年前,上海绿城玫瑰园是一块占地1200亩,容积率为0.175的毛地。从其规划之初,担负的就是满足高端客户对于终极住宅的梦想。从某种意义上说,上海绿城玫瑰园必须诠释——何谓真正贴近顶级豪宅的营销方式。
  今天的上海绿城玫瑰园迎来了完美的收官,227套别墅都找到了它的收藏主人。在这3年中,我与玫瑰园一起成长,也可以说一起开创中国顶级别墅开发销售的“玫瑰传奇”。
  2012-2014年,上海绿城玫瑰园连续三年斩获上海独栋别墅市场冠军,并一直占据3000万元级别墅的成交榜首。特别是2013年,上海绿城玫瑰园更以21.8亿元的业绩,创造了中国别墅销售奇迹!2014年,当大家以为玫瑰园已尾盘不会再掀风浪时,它却依然风采不减,再夺上海独栋别墅销售冠军,并完美收官。期间,上海绿城玫瑰园更是获奖无数:“上海最具影响力楼盘”、“中国百城新地标 ”、“亚太地区别墅典范金奖 ”、 “全球华人别墅终身成就奖”等等。
  这些成绩和光环,都来自于我们团队睿智的操盘策略和精准的营销方式。我们相信,高端别墅的核心在于产品和服务。产品无疑是重要的,别墅是人居的最终形式,人性化的极致品质尤其重要。因此,我非常关注玫瑰园产品的品质,每一次交房和每一个工程节点,我都亲自监督。另一方面,我们不仅为客户营造房子本身,还通过服务的形式输出产品。通过了解客户的真实需求,对产品进行定制化改造,不断改善提升;通过为客户定制私属服务,提升客户体验及客户满意度,打造产品的优异口碑;通过打造高端社交平台,举办圈层活动,让更多精英贵族走入玫瑰园,构建独一无二的玫瑰园高端生活。
  这些都体现了玫瑰园营销的最大亮点——“高端圈层营销”。整合资源平台,为业主及客户提供他们需要的高端资源及社交平台,同时挖掘业主及客户周边的圈层,通过圈层进行精准营销。正是通过这种高端别墅营销的最精准方式,我们与玫瑰园一起,创造了一个又一个开发营销传奇。
  上海绿城玫瑰园作为上海楼市高端别墅的营销典范,足以证明,上海存在着强劲高端别墅的市场购买需求。同时,高端别墅的市场稀缺性,是其市场销售的根本保障。据悉,近期上海浦东推出的“宝华·海尚郡墅”和浦西推出的“祥和王宫”别墅,都属于“第一居所”的珍稀高端别墅,肯定会有市场的购买需求。高端别墅也会因市场需求的存在而热销楼市。
 
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