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泰禾红御——价值洼地的稀缺珍品

日期:2015-04-27 00:00 【 来源 : 新民周刊 】
  4月11日下午,由泰禾红御主办,《新民周刊》“新地产”专刊协办的“泰禾红御2+X户型新品发布会暨2015上海房地产投资置业论坛”活动,于泰禾红御营销中心圆满落幕。本次论坛恰逢新政出台,楼市反弹信号明显释放之际。对于投资置业者而言,能够现场聆听房地产营销专家的市场走势解读,实属千载难逢的良机
 
撰稿|葛起震
 
     阳春三月暖人怀,楼市四月煦风来。新政的出台,活跃了房地产市场,为上海楼市带来了转暖的希冀。
  随着上海北区“地王”屡现,上海北区房地产的土地价值和投资价值,开始成为人们的热议话题。宝山销冠项目——泰禾红御,作为“北中环”置业新热点,以其产品的稀缺性和超高的性价比,赢得了业内专家和市场的赞誉认可。
  本刊特邀上海房地产营销界“三剑客”之许仰东和孙华良,以及“房价点评网”高级分析师艾莉,以泰禾红御项目为例,就新政出台后的上海楼市走势,以及“北中环”置业新热点话题,发表专业的市场评述。
  
       许仰东:新政驱动北区发展入市置业恰逢良机
 
  投资置业是我们这一代人的居住财富与幸福感的体现。最近房地产“救市新政”频出,极大地活跃了楼市,对市场各方面的预期产生着重大影响。“3·30新政”出台以后,当天许多案场连夜排队,可见政策带来的最大利好,势必引起改善型购房需求的积极释放。其原因是,一方面准入门槛的降低,二套房首付比例降至四成,一定程度上解放了改善购房者的压力。此外,在宏观经济背景之下,原本被压抑的二套房需求量也会成倍增长,营业税征收年限“五改二”的财税新政,对置换客户来说也是积极的信号。另一方面,在传统楼市旺季和政策不断利好的累加之下,市场会迎来一波上扬趋势,出现楼市“量价齐涨”会是一种必然预期。
  就开发量而言,如静安、徐汇等核心区域,几乎已无住宅可开发,上海开发住宅分布将以中外环为主体。随着人口的不断导入,上海的土地资源将非常稀缺,供需关系必然会出现紧张。因此,无论从相关政策、房价本身、供需关系、人口质量、成本构建等方面来看,房价下行的可能性是不存在的。遵循城市发展的基本原则,上海目前正处于向南北发展阶段,上海北区市场的逐渐活跃和商业配套的完善,将会使房价上涨成为必然。
  房地产市场的发展体现在房价和成交量上,北区市场是今年的热中之热,其增长幅度一定会大于其他地区。泰禾红御所处区位的房价,可能是今年上海房价成长速度最快的地区之一。新政的出台必定会促进楼市成交量的提高,从而驱动房价上涨。因此,目前是入市投资置业的好时机。 
  综上所述,原本就是浦西中环销冠的泰禾红御,由于前期良好的市场口碑,以及市场利好的刺激,未来有望更加抢手。抢到最佳购买的时点,应该说,现在是买泰禾红御的最佳时机。
 
        孙华良:升值潜力看好泰禾红御堪称北中环“杀手锏”
 
  房地产的价值体现在于区域发展潜力、土地价值,以及产品力。房价的升值潜力,其实无需太多的专业解释,有市场需求就有产品价值。限购政策实际是在保护购房者,当需求超过供应的时候,房价的提升是必然的。国家政策限制了有钱人买房,实际是为有居住需求的置业者,提供价格保障。
  上海的中环线是城市发展的生命线,代表着区域价值的发展潜力。而随着上海北区地王屡现,楼板价的不断刷新,这里已成为楼市价格的风向标。“北中环”的价值主要依托于两翼的大宁商圈和五角场商圈两个市级商业中心。同时,又有南北高架和逸仙路高架,以及多条地铁贯穿的立体交通优势。
  最近上海北区的地价不断上涨,目前火热的市北高新技术区地价,已超越泰禾红御的售价,在40000元/平方米左右,所以,“北中环”的土地价值是有足够的利好支撑的。泰禾红御作为宝山区销冠,土地升值潜力和区域发展价值,是其性价比的高度体现。
  房地产的发展不仅依赖土地价格,更多的是要看区域的规划,包括政策在内的综合性利好因素。政策出台之后,上海区域均价从去年9月份的27000元/平方米上涨至12月份的29000元/平方米。今年3月份最新数据显示,上海全区房价涨幅百分之十以上的,只有闸北和宝山两区。而今年第一季度,市场供应量数据并不乐观,呈下滑趋势。其主要原因,是因为开发商积压库存,以待救市政策出台后,进行一波价格上涨。所以,如何评判一个相对合理的价格,才是楼盘性价比优异的体现。
  雄踞“北中环”的泰禾红御占尽着天时、地利、人和的优势。泰禾红御新推的88平方米2+X全能户型,实际得房率达100%。在竞争激烈的上海中环楼市中,泰禾红御具有超高性价比,堪称市场夺客的“杀手锏”。
 
        艾莉:“中环时代”来临泰禾红御成就区域价值标杆
 
  从地缘优势上看,泰禾红御的热销得益于“北中环”的崛起,随着区域升级为高端居住商务区,将获得更多溢价上升空间。泰禾红御所处区域,是整个宝山地价最高的区域,占据中环约3公里的绝佳地位。
  仅以土地价值来判断,距离项目4公里的大宁金茂府,楼板价已近48000元/平方米;距离项目2公里的市北高新技术区,土地价值也在40000元/平方米左右。这意味着“中环时代”的到来,将不再以传统的区域概念划分,更主要的是用土地的价格来引导区域的发展,所以,现在北中环已进入“七字开头”时代。据我们的数据库统计,闸北的大宁板块在今年2月份的时候,成交均价还在37000元/平方米,但是在3月份的时候,成交均价已经突破了53000元/平方米。
  上海的发展已经不是以传统的区域概念来衡量了,以前是集中型发展,中心五区被大家认为是高价区域。而现在,整个上海的发展区域已经是根据土地的获取价格进行散点布局。所以,这样的一个以地价带动房价的发展,已经成为了上海房地产发展的主流趋势。相对于上海北区的稀缺供应量,想用400万左右来置业优质的房产已经较为困难了。可以说,泰禾红御几乎是贴着成本在销售。
  按上海环线位置价格而论,在中外环之间的品牌楼盘,如绿城上海御园、万科海上传奇,目前均价都已达45000元/平方米左右。泰禾红御作为低密度社区,均价仅约37000元/平方米。因此,就上海北中环区域配套成熟度,以及发展潜力而言,泰禾红御的楼盘价值,目前是明显被低估的。除了价格优势,泰禾红御的新中式墅级洋房社区,放眼中环线乃至全上海都极为罕见。低密度的“一弄一里四坊”规制,使社区拥有更宽敞的楼间距;洋房的建筑形态,得房率随之提升,多重附加空间成为可能。而就生活的舒适感而言,相比其他的楼盘,其也更胜一筹。
 

 

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