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恒大地产“无理由退房”全国举措 是打出一颗市场“信号弹”还是“烟雾弹”

日期:2015-04-27 00:00 【 来源 : 新民周刊 】

撰稿|孙华良

 

    中国楼市的发展现状,肯定是“政治经济学”的真实缩影写照。简而言之,就是“政策市”。房地产行业“靠天吃饭”的生存法则,就是指房地产行业的生存和发展,必定是要察言观色“政策”的变脸。
  今年3月下旬,我在本刊“新地产”专刊发表了《上海楼市寒冬已过,但春天暂不会来》的文章。同时,我的结论很明确:“尽管心存疑虑,但我对今年上海房地产市场的趋势预判,还是谨慎乐观的。我预测今年上海房地产市场新建商品房总成交量应该在1000万平方米至1100万平方米之间。比去年成交量上涨10%以上,而上海新建商品房的成交价格也有上涨10%的空间。”
  但文章刊发不久的3月30日,国家有关部门颁布了房地产市场的“救市新政”:二套房首付降至40%;二手房交易税征收从满五年降至满两年。就全国范围而言,楼市新政的救市力度,是远远超过市场预期的,是一种绝对的市场利好政策。
  但问题的关键是,楼市政策转好,并不等于房地产行业就能马上“农奴翻身艳阳天”。因此,我对楼市的发展走势预判,依然是谨慎的乐观,楼市的春天暂不会来。这种专业市场观点,无论是就全国范围而言,还是仅仅指上海。
  此期“新地产”专刊编发了上海房地产营销界两位“少帅人物”黄晓云和沈杨的两篇关于上海房价和市场走势的分析。这种来自营销第一线真材实货的分析判断,很有水准,也可以作为我的观点佐证。
  前不久,恒大地产“全国无理由退房”抢得不仅是房地产界的“头条”,我认为更是“天条”。所谓“天条”,就是在业界炸开了锅,且评论是明显的毁誉参半。我不想卷进房企之间的“口水仗”,但我想就此发表自己的第三方“独立评论”判断观点:恒大地产“全国无理由退房”之壮举,如果不是一种信号弹,就是一种烟雾弹!
 
恒大地产“全国无理由退房”之举,是不是向整个行业发出了“信号弹”:准备撤退,尤其是三四线城市
 
  我分析认为此举是楼市“信号弹”,是因为我国有关房地产行业的统计数据结果,令人胆颤心惊。
  全国房地产开发投资增速首次跌破10%。4月15日,国家统计局发布数据:今年1-3月份,全国房地产开发投资16651亿元,同比(较上年同期)名义增长8.5%(扣除价格因素实际增长9.5%),增速相比1-2月份回落1.9个百分点。
  国家统计局发布的“2015年1-3月份全国房地产开发和销售情况”显示,一季度楼市成交现状是量价齐跌,开发商到位资金10年来首现负增长。
  国家统计局发布的3月份70个大中城市住宅销售价格统计数据显示,今年3月,上海的新建住宅价格、新建商品住宅价格、二手住宅价格均与2月份持平,与去年3月份相比均出现下跌。
  我不想再多引用全国房地产交易数据来说明什么问题,结论很简单明确,2014年至今年第一季度,全国各项有关房地产的经济指标,都显示出衰落的痕迹。而这一时期,正是全国绝大部分城市已放开“限购限贷”政策,可以任性地购买房子。但实际的房地产成交量和成交价格并没有明显上涨,甚至依然下跌。
  我认为这不仅仅只是房地产行业的问题,而是整个经济增速的放缓,导致市场购买力下降的结果。今年第一季度GDP增速放缓至7.0%,是我国近6年来最低增速水平。据悉,其实际的市场数据内容为:零售业销售数据是近9年来最差;汽车销售量出现暴跌;固定资产投资是我国进入21世纪以来最疲软的一年。同样,房地产行业也呈现下滑趋势。
  经济数据太枯燥,简单地说:挣钱的机会少了,市场购买力就下降了。当然,楼市的开发投资量和购买置业的能力也随之下降。
  恒大地产向整个行业发出的准备撤退的“信号弹”是否准确,就像股市何时见顶一样,只有事后才知道。如果恒大地产真有“见顶而逃”的先见之明,实属高人一筹。
 
恒大地产“全国无理由退房”之举,是不是向整个楼市发出了“烟雾弹”:明为塑造企业实力形象,实为营销之惑预备大量抛货
  
  全国房地产救市新政出台之后,确实令房地产行业欢欣鼓舞。同时,也给房地产的市场营销,提供了一次绝佳的出货机会,以及更宽阔的营销资源平台。
  其实,我对全国房地产市场的发展趋势并不乐观。因此,仅从楼市的营销角度评判:恒大地产的“无理由退房”是一种实力营销的形式,是一种可以增加市场购买信心的举措。同时,也可以实现开发商大规模“出货”的目的。
  如果大家都认为这就是其中的奥秘,那么,恒大地产此举招惹同行的不满,也就情有可原了。因为尽管目前楼市出现转暖,但要大规模地“出货抛货”,亦是存在一定的市场难度的。
  市场购买份额的瓜分,本身就是市场营销的竞争核心。因为目前的楼市购买份额,不仅受到来自同行的竞争瓜分。同时,股市的异常火爆,以及明显的财富增值效应,严重地分流了楼市的购买资金。
  “抛房买股”可能短期会有极大的收益,但不知何时会风险降临。但我们不得不承认,巨大的股市财富获利效应,确实让众多的购房者暂时会“弃房抢票”。因为他们会这样认为,政府现在鼓励股市发展,那“抢票上车”肯定能获得利益,至少是短时利益。而近几年来,政府一直抑制楼市的发展,并使其病入膏肓。现在的政策救市,也仅仅是因为楼市已病危而不得已救之。至于是否能救活楼市,或者说,是否还能把楼市培育成黄金十年发展的“支柱产业”?其实,就是我们这些业内人士,也不敢绝对肯定,或者否定。因为,这还得看“政策”的脸色。
  根据国家发改委“城市和小城镇改革发展中心”2014年的调查,各地规划的各种新城、新区建成后,可以容纳34亿人。注意,这足以容纳34亿人的房子,是未来几年的增量,而且没有包含大量的小产权房、集资房,这就是目前的市场状况。救市政策的最终结果,会让一线城市和部分强二线城市的楼市迅速回暖,并出现价格上涨。但绝大多数三四五线城市,由于供应量巨大,存量足够用,人口增长缓慢,甚至出现流失,因此,楼市很难回暖。
  在楼市中永远冲锋陷阵者,可能攻城掠地而获胜,也可能率先阵亡。收缩战线易地而战,或者进行适时的战略调整,不失为智者。但愿恒大地产是这场房地产变局之战中的智者。
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