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房价点评网: 上海2015年一季度 改善型楼盘性价比测评榜

日期:2015-04-22 00:00 【 来源 : 新民周刊 】
 
        3月30日,央行、住建部、银监会推出对两套房首付比例下调的新政:二套房贷款的首付比例为40%,力度超出市场预期。同日,财政部和国税总局联合发文,调整个人住房转让营业税政策:满五年的期限改为两年,调整力度同样很大。楼市新政无论是房贷,还是税收的调整,都为改善型需求提供了极大的便利。
  在楼市政策利好的形势下,为了让广大购房者可以更直接地了解到,哪家改善型楼盘好?该不该买?性价比如何?上海“房价点评网”通过价格、产品、销量三大指标,测评出了上海今年一季度改善型楼盘测评排行榜TOP10。
  高性价比的改善型项目普遍具有这样的特点:产品力和区位优势至少二占一。那么,到底这些楼盘为什么能排进前十呢?我们附上榜单,并就榜单内容作出解读。
  纵观整个榜单,我们从四个方面对其作出共性归纳分析:
 
政策方面
总理亲自发话支持改善型
 
  今年3月伴随着“两会”的闭幕,确认了支柱产业房地产的风向标之后,一系列利好政策频出。李克强总理甚至亲自发话支持楼市改善型需求。政策的利好也给改善型市场增加了信心,所以,上榜的改善型楼盘成交去化都不错,至少比起2月份成交量有较大幅度的提升。另外,3月30日央行发布“二套房首付降至四成”,对改善型市场有明显的促进作用,预计4月份的改善型市场将会有明显的走高趋势。
 
 
市场方面
市场仍以性价比为主旋律
 
  2014年下半年至2015年1、2月份房地产市场的惨淡,让开发商变得更加谨慎。开发商了解到以目前的市场,只凭舒适度为卖点的改善型楼盘是不受市场认可的。反而是将户型面积做小,合理控制总价,并且,在交通、区位、户型等产品属性方面,都能下足功夫的高性价比楼盘会更受欢迎。
 
 
企业维度
名企的标准化产品抗压能力更强
 
  纵观整个榜单,上榜的大多是改善型产品市场领先的名企,例如:泰禾、三湘、仁恒、华侨城等。比起房产开发入门级的刚需产品,改善型产品开发的难度更大,尤其是在目前以性价比为主旋律的市场。小型房企开发改善型产品,如果不符合市场走向,很容易失败。反观中大型地产名企,其标准化产品本身具有一定的品牌影响力,即使不符合当下市场需求,也有足够的资金,调整出符合市场需求的差异化产品,承受市场的抗压能力会更强。
 
项目维度
产品尽量以高性价比迎合市场
 
  3月上海楼市并没有出现明显的反弹趋势,所以,上榜项目的开发商还是比较谨慎的,尽量以高性价比迎合市场。户型设计方面,上榜的改善型楼盘,无论是公寓,还是别墅,都更加偏重于功能性,不再过分追求大面积的尺度感和舒适度。装修方面,也不再用国际顶级品牌堆积,而选择实用性和功能性较强的装修。区位方面,集中在中外环之间,与市场的连接度和价格接受度,都符合改善型需求客户的心理预期。
  剖析榜单共性因素之后,我们来对排行榜前三的楼盘进行详细的分析,看看上海改善型楼盘性价比的真实现状。
 
三湘森林海尚
 
  销售价格:27000元/平方米,分析师指导价:28561元/平方米。推荐等级:推荐购买。
  上榜理由:三湘森兰海尚主力打造环保节能的新品质公寓与别墅。在室内装修中采用了多项科技创新设计和大量的德系品牌产品,以及多种低碳元素,以绿色二星标准来打造绿色科技住宅。三湘的装修标准和装修品质,明显高于同档次产品。虽然新科技的耐用性和维护成本,客户能否接受还有待观察,但其给刚需产品配置高科技的做法得到了市场的肯定。
  本次推出的叠墅,在板块内属稀缺产品,定价合理,在一季度取得不错的成交业绩。新兴产品配上合理定价,成为改善型性价比排行榜首位,也是实至名归。
 
泰禾红御
 
  销售均价:37000元/平方米,分析师指导价:37502元/平方米。推荐等级:推荐购买。
  上榜理由:泰禾红御位于中外环之间,属于宝山区高境板块。该板块是目前宝山区域中,除了大华板块之外距离市中心最近的区域之一。就产品力而言,泰禾集团对于高端产品的专注度值得信赖。而且楼盘本身极具稀缺性,周边无同品质的竞品,这成为楼盘最大的卖点。
  另一方面,泰禾的户型设计先进合理,舒适度非常好。三开间朝南,保证了采光,而且南向的客厅与卧室阳台打通,非常宽敞,这是其户型的一大亮点。厨房和卫生间的位置都是经过精心设计的,为避免卫生间的门与卧室的门对冲,故意进行了错开设计。入户门设计了储物柜,方便使用。主卧的尺度非常大,有充足的储物空间,还能加一个书房。可以说,这个房型几乎是没什么明显的缺点。而且目前的销售均价37000元/平方米,对于有改善需求的客户来说,完全可以接受。
 
恒基旭辉中心
 
  销售价格:45000元/平方米,分析师指导价:45368元/平方米。推荐等级:尽快入手。
  上榜理由:大虹桥商务区近年来发展势头非常好,随着核心区商业和办公物业的发展,住宅的价格也随之水涨船高。不过纵观整个虹桥商务区,除了万科时一区和富力虹桥十号,基本再无其他住宅供应,有置业需求的客户只能往外围走。而恒基旭辉中心距离商务区2公里左右,对于在商务区内工作的置业者,还是能接受的距离范围,这恰好填补了这一板块市场需求的空白。
  恒基旭辉中心公寓产品目前的报价在40000/平方米左右,性价比相当高。
 
上海楼盘性价比测评榜
 
  “房价点评网”发布的“楼盘性价比测评榜”,不同于常规销售榜单,并不以销售业绩为单一衡量指标,将定价的合理性、楼盘规划能力,以及产品设计能力融入考评机制,综合评定一个楼盘的价值。从某种意义上来说,它就是大众眼里“性价比”的表现。
  “楼盘性价比测评榜”主要基于三个指标,即房价指标、产品指标和销量指标,对2015年一季度在售楼盘进行“性价比”评判,其中房价指标评定的是楼盘售价的合理性,这也是购房者在选房前最关心的指标之一。其次销量指标主要评判的是楼盘的市场接受度,作为一个高性价比的楼盘,它的基础必须是销量好,只有得到大众认可的楼盘,才会有优异的销售业绩。最后产品指标考验的是开发商对于楼盘打造的用心程度,该指标通过户型设计、装修品质、社区规划、物业品牌、区域配套等纬度进行评判,得出楼盘的产品力,三个指标相互作用,最终形成测评榜单。
 
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