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上海楼市寒冬已过 但春天暂不会来

日期:2015-03-25 00:00 【 来源 : 新民周刊 】
阅读提示:尽管心存疑虑,但我对今年上海房地产市场的趋势预判还是谨慎乐观的。
撰稿|孙华良
 
       上海楼市的寒冬已过,但春天暂时不会光顾。尽管自然界的春天已温暖着我们,但众多的地产人依然沦陷于冰火两重天之中。
  行文之时,阅读到楼市闻人许仰东先生的一段话,颇为欣赏。“中国经济在短期内需要房地产,但房地产难成‘宠儿’。这不仅是因为房地产单边拉动经济的历史已经过去,还因为房地产的基本面发生变化。所以,政策应该是托底,是针对目前房地产严峻形势的缓冲,而非强烈刺激。房企们依赖政策救市而呼唤‘房地产春天来了’,为时过早。”
  中国的房地产走向,始终是受政策调控和制约。尤其是上海,依然处于“限购限贷”的水深火热之中。房地产行业要想靠政策翻身,甚至腾飞,姑且不说妄想吧,但也必须把美丽梦幻暂时寄存。心存美丽梦幻者不断胡乱梦呓,前几天疯传上海4月1日要取消房屋“限购”政策,风声之大,足以成真,而结果是导致有关部门公开澄清辟谣,上海将继续严格执行房屋“限购”政策。
  如果你能认真阅读到北京市有关领导说,北京房屋限购是永久的政策。那么,房地产“春天派”怕要气得吐血。
  而我认为,愤怒吐血都不是“新常态”的房地产生存发展观,我们必须冷静地认识中国房地产市场的发展趋势,尤其是今年上海房地产的现状和发展趋势。
  我的观点是,目前上海楼市处于“多空双方博弈”时期,多方略占上风,而空方实力不可轻视。因此,对今年上海楼市的发展趋势,不必悲观,但也不能盲目乐观。
  今年国家统计局公布的2月份全国70个大城市的房价数据中,全国69个城市房价同比下跌,仅有厦门一个城市同比价格指数持平。其中,一线城市降幅最大的是广州,同比下跌6%,二线城市降幅最大的是杭州,同比下跌居然达到10.4%。
  而且,我们必须冷静地看到,这种房价下跌事实的政策背景,是全国大部分城市已放开了限购限贷政策,且银行已两次降息,且有银行再次降息降准的市场预期。房价根本不应该下跌,而事实上房价是下跌了。
  因此,我们可以这样理解,政策救市只是希望房地产市场不能再坏下去了,是一种政策托底。所以说,寒冬已过去了,但春天未必会来。
  上海楼市最头疼之事是,房屋“限购”政策暂时不取消,市场又如何消化巨量的房屋库存呢?
  据中国指数研究院的数据显示,截至今年3月11日,上海17个区县库存房屋面积总量达1295.84万平方米,去年同期仅1008.7万平方米。
  也许,一般人对房屋库存量没有明确直接的概念。但一个事实的数据,可以揭示库存量的含义。那就是2014年上海新建商品房全年成交总量在970万多平方米。也就是说,如果今年不再新增商品房销售面积,原来的库存量也够销售一年多时间。何况,今年新增商品房销售面积肯定是超过1000万平方米。
  如果上海不取消“限购”政策,房地产市场的春天肯定不会来临,不再出现楼市“倒春寒”已是上上大吉了。
  对于上海楼市可能出现的利好形势分析,广泛见诸报刊网络媒体,我也希望这些政策利好预测能兑现。但我们也必须防患于未然。那么,上海楼市是否会出观“倒春寒”呢?我们必须密切关注以下政策和市场动态:
  其一,今年我国的GDP增速是7%,这表明我国经济发展增速减缓。这种增速减缓,其实是降低对房地产行业的依赖性,或者说对房地产行业的发展已忽略不计。而不是像有些人预言,我国经济增速离不开房地产行业。同时,宏观经济形势不乐观,是否会降低或者削弱市场的购买力,尤其是大宗商品(包括房屋)的购买力。其实,中国股市的火热,已经削减了人们对投资置业不动产物业的积极性。
  其二,上海中高档商品房的库存量居高不下,也表明了市场购买能力在下降。假如上海对“两套房”购买政策限制丝毫不放松,将会造成上海楼市的巨大购买压力。同时,对市场的购买信心也会产生损伤的影响。因为,上海楼市的中高档楼盘,是表明市场冷热的风向标。
  其三,“不动产登记”的出台,以及房地产税的试行,或者说全国房地产税正式推行,且税率超高等这些市场的预测,肯定是不利于房地产购买市场的。目前,传言的各种版本,对于拥有两套房屋的人,是有强烈的威胁作用。这批人至少是没有了再购买房屋的积极性。其根本原因,就是怕核查房屋数量,怕高额征收房地产税。
  尽管心存疑虑,但我对今年上海房地产市场的趋势预判还是谨慎乐观的。我预测今年上海房地产市场新建商品房总成交量应该在1000万平方米至1100万平方米之间。比去年成交量上涨10%以上,而上海新建商品房的成交价格也有上涨10%的空间。
 
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