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上海楼市“限购”禁区何时能突破

日期:2015-01-29 00:00 【 来源 : 新民周刊 】
撰稿|孙华良
 
      2014年第四季度,上海楼市新房成交量突破300万平方米大关,总算给“颓废没落”的上海楼市抹上一丝亮色。上海楼市似乎看到一丝复兴的希望,也有了一种疯狂的念想,期盼楼市“苦逼”的行情能够终止,让整个行业能“且行且快乐”地生存和发展。
  但上海楼市戴着“限购”的枷锁狂舞,能秀起出彩的造型吗?答案肯定是让人担忧的。不少人似乎把挽救和解放上海楼市的“赌注”,押在“限购”的废除上。这是一种预测,还是一种奢望,是值得大家关注和思考的。
 
全国绝大多数城市解禁“限购限贷”是否刺激了房价的上涨?
 
  首先,我们必须清楚地认识到,全国除北京、上海、深圳等少数城市依然坚守在房地产市场“限购”岗哨上之外,2014年其他城市全部解放“限购”的政策,但结果如何呢?
  数据显示,2014年12月份70个主要城市房价环比(比上月)降幅继续收窄,深圳成为全国首个上涨的城市。2015年1月18日,国家统计局发布2014年12月份70个大中城市住宅销售价格:新建商品住宅(不含保障性住房)价格环比下降的城市有66个,上涨的城市有1个,持平的城市有3个。而此前三个月,无一城市上涨。
  据上海易居房地产研究院测算,2014年12月份,70个大中城市新建商品住宅房价指数环比跌幅0.4%(11月环比跌幅0.6%),同比跌幅4.5%。易居研究院报告称,目前来看,环比跌幅持续收窄,但由于2013年同期基数较高,房价同比跌幅仍下降。
  2014年12月份70个大中城市新建商品住宅成交量环比增长近9%,再创年内新高。2014年12月份北京、上海、广州、深圳四个一线城市新建商品住宅成交套数环比增长均在15%以上,高于全国平均水平。
  显而易见,在全国放松房地产调整政策的大背景下,我国主要城市的新建商品房价格仍然是下跌的。尽管新建商品房的成交量在逐步回升,尤其是一线城市成交量增幅达到15%,但除深圳外,房价仍然不涨。
  其结论很明确,我国二、三线城市的房地产市场,依然面临着严峻的市场考验,其艰难程度可想而知。尽管一线城市受政策利好影响,新房成交量在不断增加,但房价依然缺少上涨的基础和动力。
 
上海楼市今年如果不取消“限购”政策,我们将如何突破市场营销难题呢?
 
  上海楼市是否取消“限购”?目前依然是“迷雾重重”,政府有关部门也在不断对取消“限购”的传言进行澄清。同时,北京有关领导近期明确表态,北京暂时不会取消“限购”。这等于是给上海取消“限购”的期望值减分,因为市场人士的一般说法是,上海要取消“限购”,必须看北京的脸色行事。北京不动,上海势必不敢动。
  有一位资深而权威的行业人士曾认真地告诫我说:“2015年的房地产营销策略,不能侥幸于‘限购’取消的救市‘操盘’思路。而应该以‘限购’不取消作为新常态思维,如何克服目前市场存在的难点,进行有效的营销破解。”
  我认为,遵循此项法则,是今年上海楼市营销赢胜之道。尽管上海去年第四季度突显市场翘尾行情,使上海全年新建商品房成交量达到900多万平方米。但有关数据显示,上海的商品房“库存量”已达到惊人的数额——1300万平方米以上。我们必须正确解读“限购”下的上海楼市存在的几个问题:
  其一,上海楼市“限购”政策重创的是高端住宅和大户型房源市场购买力。据悉,上海目前约1300万平方米存量房中有40%以上是140平方米以上的大户型。“限购”政策主要是剑指有购买能力的购房者,因此,限购造成的“重灾区”是大户型房源。大户型房源在不断增多,而购买群体则受到种种限制,因此,“限购”不取消,大户型房源的市场销售竞争会不断加剧,销售明显受阻,且一时难见起色。
  其二,市场购买群体受到压制,购买客源的剧烈争夺,折损了市场的购买力。同时,也强势瓜分了有效购买资源。大户型房源销售受阻,但市场仍然存在着购买力,而这种购买力却被强势瓜分。不少楼盘因争夺到了这部分客源而热销,而绝大部分楼盘因争夺不到客源而滞销。
  2014年上海楼市无论是营销行业的竞争,还是营销形式和渠道的竞争,呈现一阵阵血雨腥风。而今年这种竞争将更残酷、更白热化。这种行业颠覆性的竞争,这种不计血本的竞争,肯定会给市场购买力带来一种数量上的折损。
  其三,上海楼市预期向好,但“陷阱谜团”依然存在。比如目前上海试行的“房产税”和“限贷”政策对市场购买积极性的损伤;购房者对将来真正实施“房产税”税率的顾虑,减弱了购房者的购买动力;股市投资红利效应,对上海楼市产生的资金分流影响;营销形式和渠道创新带来的不仅是市场购买力的竞争,同时,也增加了营销成本和隐性成本,削减了房价的合理优势;这几年的“地王”项目将在今年陆续上市,高地价将带来的高房价反应,市场购买力是否肯“照章”买单?
  总而言之,在楼市“限购”的禁锢下,房地产市场要真正达到“量价齐升”的美好境界,依然是要走千难万险之途。同时,我们必须意识到,今年上半年上海取消“限购”政策的概率几乎为零。至于今年下半年是否会取消“限购”,依然是无法明确,且要依据宏观经济状况和上海楼市具体变化来综合判断。
  那么,上海是否会局部取消“限购政策”呢?我认为,局部取消“限购”会有两种选择方向,其一是外环外的低价区域的房子,但这一选择会面临上海交易量大增的压力。其二是大户型的高端房子,但这一选择会承受上海整体房价上涨的风险。
可以肯定地说,松绑或取消“限购”政策,是拯救上海楼市的一根“救命稻草”。
 
 
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