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申城楼市能否乘势提高30%交易量

日期:2014-11-27 00:00 【 来源 : 新民周刊 】
撰稿|孙华良
 
 
      低迷了半年之久的上海楼市,终于借政策之势“拨开乌云见太阳”了。这令楼市看多者沾沾自喜,以胜利者自居而笑傲楼市;同样,也令楼市看空者灰头土脸,以落荒者自贬而颜面尽失。其实,中国楼市不存在永远正确的预言家,因为真理和谬论之间,也仅仅是一墙之隔,而这堵坚墙就是“政策”。押赌上海楼市之涨跌,简而言之就是赌政策是严厉,还是宽松。那不是预言家能猜测的事,不必闹心。
  日前,新浪乐居在上海仁恒置业公司“仁恒·森兰雅苑”售楼中心召开业内专家研讨会,在解答如何看待2015年上海楼市发展趋势时,我发表了如此观点:“去年底,上海颁布了加强楼市调控的‘沪八条’,导致了今年前三个季度楼市量价不振的局面。而今年第四季度,央行限贷放松,上海配合限贷放松政策,调整了普通商品房的衡量标准。这是一种楼市调控放松的政策信号,肯定是有利于上海楼市的向好发展,亦有利于上海楼市交易量的增加,也会促使上海房价的逐步上扬,这是一种楼市政策利好影响下的必然结果。”
  如果说央行限贷松绑是表明一种楼市“政策托底”的信号,那么,上海调整普通商品房衡量标准,肯定是一种“政策救市”的标志,并能积极地起到促进房地产市场交易的作用。而日前央行出人意料地宣布降息,则是真正吹响了上海楼市“筑底反弹”的市场冲锋号!
  那么,大家现在最关心的是,上海调整普通商品房价格衡量标准,能提高上海楼市多少交易量?这种交易量的提高,能否导致上海房价的不断上涨?
  我之前曾发表文章预判:“我对上海今年第四季度楼市行情的预测如下:其一,上海第四季度的新建商品房交易量应该在250万平方米以上,从而使上海全年交易量达到900万平方米以上的良好水平,保持着今年上海房地产市场量价平稳的市场发展格局。”
  目前看来,我的预判不仅是“靠谱”的,同时,还略显保守。我认为众多的政策救市之举,至少能提高上海房地产市场的交易量30%以上。而且,这个数据仅仅是指上海的新建商品房。我分析预判的依据如下:
  其一,上海松绑限贷政策中规定:“还清贷款的购房者可以享受首套房30%首付政策的,仅限于普通住宅。”而上海普通住宅的标准是内环内总价330万元,内外环200万元,外环外160万元。这种购买住房的总价标准,基本上与改善型购买者无缘。购房者要购买改善型住房,即使有购房资格,也极少有人能享受首付30%的贷款资格,以及贷款的利率优惠。而上海新的普通商品房标准为:内环内总价450万元,内外环310万元,外环外230万元。分别比原来提高了120万元,110万元和70万元。这一商品房总价调整之新政及时配合了央行限贷政策的松绑,使一大批购房者可以享受到贷款新政的首付30%和利率降低的优惠待遇。这对市场购买力绝对是一种刺激作用,能切实有效地提高市场的购买力。
  其二,如果按新普通住宅标准计算,上海普通商品房的市场占有比例会提高多少?这是预判市场交易量能提高多少的一种实实在在的依据。据有关专业人士估算,根据目前上海在售楼盘公开的数据推测,新政策之后的普通商品房提高比例分别为内环内15%,内外环23%,外环外71%。因此,我认为,如此高比例地扩大普通商品房的范围,肯定能巨额提高市场的交易量。预判上海楼市能提高30%以上的交易量,肯定是一种“不离谱”的专业判断。
  因为新的普通商品房认定标准,会极大地释放市场的购买力。在上海限贷政策没有取消之前,这等于是一种变相的政策“放水”行为。稍懂楼市行情的人都知道,如果以新标准为例,单价5万元可以在内环内购买到90平方米总价的两房一厅住房;单价2.9万元,可以在内外环线购买到110平方米以上的小三房二厅住房;单价1.7万元,可以在外环外购买到140平方米以下的大三房二厅住房。这对于无论是刚需购买和改善型购买,都是一种实际可行的市场购买行为。
  其三,新的普通商品房标准的认定,对于购房者而言,能获得多少利益呢?首先是能享受首付30%的待遇,既减轻购房者购买资金压力,又能享受贷款70%的利率优惠;其次,可节省各种交易税费,降低了购房成本。以内环内一套售价450万元、满5年非唯一的二手房、购入350万元、不能提供发票的住房为例,如以新政标准计算,卖家于此可以节省税费10.15万元,买家需交的契税也可减少6.75万元。而以新建商品房计算,内环内总价450万元住房以非普通商品房标准交税标准是3%,而调整为普通商品房的交税标准为1.5%,可以节省税费6.75万元,而且其他税费也相应地降低。这对于购房者而言,其购房的积极性会不断地提高。
  众多的政策利好实施之后,能提高上海楼市30%以上的交易量是毋庸置疑的。如果今年新建商品房交易量能达到900万平方米,那么,2015年上海新房交易量应该达到1150万平方米以上,仍然是处于一种平稳合理的市场交易量状态。
  这种市场交易量的提高,肯定对明年上海房价的上涨起到积极的推动作用,其全年房价涨幅应该会控制在15%左右的合理区间。
 
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