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如何下好上海楼市这一盘棋

日期:2014-10-29 00:00 【 来源 : 新民周刊 】
撰稿|于丹丹  
 
 
      今年四季度楼市已经开局,又到了各房企冲刺年度业绩指标之时,各房企争相亮剑出招,只为让自己的年度业绩更加亮眼一点。在我看来,比起一时的腥风血雨,上海楼市是一盘需要静下心来慢慢下的棋。而房企熊孩子们打算如何下?怎样才能下好?或许是更重要的思考。
 
棋局已开 大有可为
 
  有人问我怎么看上海这个市场?当市场表现不佳时,没人敢说上海的价值,这成了一种很羞答答的话题,但我打心底看好上海楼市的下一波行情。
  前景可期,但上海这个市场注定门槛越来越高。这一轮,哪些房企熊孩子能够练就过人的身体素质,下一波真正的高峰与辉煌才可能属于他们。然而,玩得动土地、金融、资本等,玩得明白产品,但最终能将你玩的所有东西让市场客户接受,这也并非一日之功。
  正如阿里巴巴上市所造就的财富与人,注定也会对杭州高端楼市有所影响。我对上海楼市充满信心,其中一个原因,就在于尚有许多足以改变这座城市产业结构的故事与素材可以挖掘。
  昔日,先因张江高科与张江男,成就了浦东一波楼市行情,后由金桥、外高桥引入高端人群,造就了联洋和碧云社区新居住板块。如今,浦东川沙拥有了迪斯尼,临港新城也有了极地主题乐园,这些题材都将会带动周边产业结构调整。
  即使上海今天孕育的企业不能个个如阿里巴巴一样成功,但在这场科技浪潮中涌现出的众多新型公司,在未来也一定会带来不同于今日的经济结构重组。这些产业未来能让上海城市集群的辐射能力愈发强大,成就一个个资源、信息、人才与资本的高地,而这终将带来相关区域板块房地产的变化。
  以上这些在当下这样一个“不敢高声语”的敏感时期,没人敢提并不代表没人敢做,不少房企都在静悄悄地埋头苦干着,酝酿着一种可能到来的产业质变。
 
德财兼备 伺机赢战
 
  可是,要下好上海楼市这一盘棋,光有“我愿意”是不够的,还要看你是否具有能力参与。这取决于对弈者,即开发商的团队、企业管理模式、管理实力、资金储备,以及最实际的土地获取。
  虽有能预见机会者,或有一定资金积累者,却欠缺将资源整合成让消费者能接受的能力者。若要下好上海楼市这一盘棋,我认为应具备以下特质:
  首先,在更前端参与或影响政府规划的能力。你加入与否,是否会使这个游戏的结局完全不同?这会使你在政府面前拥有更大的话语权。
  其次,拥有独特的资源。如涉足产业地产、养老地产的中粮。还有那些曾经主体做动漫、能源、教育的,或是健康产业、医疗产业,甚至是做生态的,逐渐开始进入房地产领域,其本身的产业功能,使其在面对政府时多了一些资源上的优势,也多了一种活法。
  这是一个没有钱就玩不转的产业,所以,若无独特资源,就需资本来补,而且还必须是大鳄级的。企业本身不缺钱,各种营运成本低,扛得住长周期开发,在上海耗得起。且有实力等待冲破黎明前的黑暗,最终享受胜利的曙光。拥有这种优质开发资源的企业,也就不超过20家。但事实证明,行业集中度越来越高,竞争日趋白热化。而这其中,这次“十一”房展会上带着最新项目熙藏苑低调亮相的,有着光明集团背景的上海房企黑马——农工商房产公司确实值得关注。
  都说没有创新就没有发展,所以这种创新能力,就是第三个应有的特质,这甚至是当下房地产企业生存的首要能力。
  我们已迎来后喻时代,向后辈学习并关注他们的生活习惯,对于整个行业也是必须正视的问题。主流管理者多为60、70后,而85后的年轻人逐渐成为了消费主体,网络是他们的重要组成部分。如果开发商不学习创新,而跟不上主流消费者的思维,肯定就是分分钟遭淘汰的事情。
  与前一轮互联网大潮带来所有产业升级不同,这一轮移动终端作为互联网思维的补充,正颠覆着所有产业。因此,将互联网思维贯穿到所有产业链中去才是真正的“触网”。房地产的升级,必须有一种思维朝血液里的渗透。万科推合伙人制,不少国企产业结构转型,或多元化战略,都是为了应对今天移动互联网时代带来的产业革命,可以说这是房企的宿命。房企需要高速成长,不主动学习而积极创新,那你还是趁早放弃上海楼市这一盘棋吧。
 
战略重视 文化增值
 
  那是谁说的,“梦想还是要有的,万一实现了呢”。对于那些读到这儿,还没打算放弃上海这一盘棋的房企们,我有几点建议:
  第一,要在战略上重视上海。曾有一家房企,也曾拥有逾2000亩的土地储备,也曾在浦东开发了至今仍是上海最贵别墅之一的九间堂,也曾在上海这盘棋里独占鳌头。然而,因为掌门人对时点的判断不够乐观,将资金抽离了上海。眼看着意料之外的市场迅速回暖,并且回暖之后的行情远超上一波,却已无力参与,最终错失了新一波的发展机会,甚至丢掉了上海这个市场。要记住,对于上海而言,永远都是企业的战略问题。唯有颗粒化地重视上海所有的战略问题,不拿小事当小事,才有可能不重蹈以上的覆辙。当然,也不能空有战略重视而没有实力。
  第二,练好内功,做好产品。科技发达了,人手一台的手机瞬间就能变身各种神器……消费者的需求标准在变高,产品必然要跟上。
  最后,我们换个角度来看,无论开发商规模多大,或有多少外来和尚。但要深耕上海,真正理解海派文化,也是相当重要的。你应当明白,如果你创新有型的商品,所有产业最终的附加值,那一部分超额的利润,为企业带来无形价值的,一定是文化。
 
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