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房地产市场松绑限购或者限贷 会不会成为上海楼市的“救命稻草”

日期:2014-08-27 00:00 【 来源 : 新民周刊 】

 

撰稿|孙华良
 
 
        以客观而论,楼市限购确实是扼杀房地产市场过度交易的“杀手锏”,其结果是导致了今年全国房地产市场交易量整体下滑,并逼近楼市“僵死”的冰点。楼市限购的发酵作用终于威猛显现,今年全国房价猛涨的势头终于得到遏制。
  不管楼市限购的过程,是开发商和营销商倍受煎熬,还是政府和老百姓享受快乐,现在再作楼市是不是要实行“限购”政策的评论已毫无意义,业内外人士关注的是,楼市限购取消会对市场起到什么作用?上海何时会取消或松绑楼市限购限贷?
  去年底至今年上半年,我一直是一个市场悲观看多者,时至今日,我坚定自己是一个市场谨慎看多者。我认为,大多数“楼市限购”城市取消或松绑限购政策,至少表明是一种政策“托底”的标志,全国房地产市场不会有更坏的趋势。至于会好到什么程度?仍然会受到各种因素的制约,目前依然不能对楼市的发展趋势盲目乐观。而对于上海的限购政策是否会取消,我认为肯定会取消,只是一个时间的猜测悬念。而最让人担忧,或者抱有幻想的是,上海“楼市限购”取消前的房价底部会出现在何时?上海“楼市限购”取消后上海房价会出现多大的涨幅?
  猜测?悬念?预判?各种巨大的问号,艰难地左右摇曳着上海楼市今年的走势。
       出乎意料!全国取消“楼市限购”的大多数城市仍然没有很大起色,是否会“松绑限贷”,将对全国房地产市场的复苏起到至关重要的作用
  截至8月16日的今年约四个月的时限里,全国原来实行“楼市限购”的47个城市,已有38个城市或明或暗出现不同程度的“限购松绑”,即全部取消“楼市限购”和部分取消“楼市限购”。目前,尚在服役“楼市限购”的城市是北京、上海、广州、南京等。我估计站岗“限购”到最后的是北京、上海、深圳、广州,其余城市应该马上会解放“限购”政策。
  全国大范围地取消“楼市限购”政策,但除个别城市之外,“松绑楼市限购”效果有限。
  有关数据显示,今年7月份全国40个重点城市新建住宅合计成交1690万平方米,虽然环比上升7%,但同比降幅仍达到13%,而较去年月度成交均值更是大幅下降近两成。
  而在全国“楼市限购”逐步取消之时,70个大中城市房价跌幅扩大,其取消限购无助房价反弹的结论显而易见。8月18日,从国家统计局发布了7月70个大中城市住宅销售价格数据来看,价格出现下跌的城市数量较6月明显增多,跌幅也出现了进一步扩大。
  于是乎,业内不少人认为,取消或松绑“楼市限购”不是救市的底牌。甚至有人认为,松绑限购不是核武器,松绑限贷才是核武器。
  我认为,“限购限贷”形成封杀楼市交易量的双剑合刃之力,而“限贷”之剑足以封喉。其理由之一,今年的银根仍处于偏紧状态,市场现金流是有限的。但我国居民贷款购房的贷款总额并不高,仍是一个合理的范围。放宽居民购房贷款,不仅有理论依据,同时,也存在实际的市场需求。
  其理由之二,据统计,上海乃至全国库存的新建商品房超过60%是140平方米以上的“大户型”,这种户型的市场购买需求一般都是两套房贷款的对象,他们只能贷款总房价的40%(上海是30%)。而今年绝大多数银行“趁火打劫”提高了两套房贷款利率。这不仅提高了银行贷款的门槛,也提高了贷款购房者的购房成本,极大地挫伤了购房者的购房积极性。同时,也扼杀了“大户型”的市场交易量。因此,要实现楼市“去库存”的政策目标,银行应该“松绑限贷”和降低贷款的利率。
  其理由之三,目前受“楼市限贷”之苦最深的是两套房贷款,而两套房购买都是改善型需求。所谓“改善型”购买需求是一种健康的购买需求,是人们安居乐业实现“中国梦”的基本标准。而且,从专业角度而论,改善型购房需求者基本上是社会的中坚力量,有稳定的职业和稳定的收入,本身就是银行的优质客户资源,而这一群体也并非是国家政策遏制投机和投资的购房行为。松绑两套房限贷不仅有利于市场经济的发展,更有利于社会的稳定发展。
  我的分析理由肯定是具有理论和市场基础的,但银行是否敢挑战银监会的限贷底线?这已不是什么悬念,也仅仅是时间的问题。
  “上海松绑限贷”的一日传言,我看不会是什么空穴来风和天方夜谭。或许是一种信号风向标,一种试探底线之举。而事实上,松绑限贷、降低利率,不少城市已经在试探和冲击限贷的底线。
  江西省出台20条措施稳增长,其中包括:落实首套房贷优惠政策,适当降低两套房首付比例。四川实行首套房贷利率补贴……福建要求大幅放松房贷政策……
  “树欲静而风不止”,银行对房地产市场的限贷政策处于风雨摇曳之中。
 
翘首以盼,上海何时会取消或松绑限购限贷?上海的房价底谷在哪里?
 
  全国取消或松绑“楼市限购”以摧枯拉朽之势“攻城掠寨”,携“宜将剩勇追穷寇”大兵压境之势,上海“楼市限购”还能坚守到何时?
  坚守是要有资本的,是需要市场数据支撑的。上海房地产市场近期的各项数据“颜面尽失”。同时,也足以证明,上海楼市限购限贷调控政策已显示出强大的威力,收获了丰硕的成果。此时鸣金息鼓,不失为合适之时。
  数据之一:今年7月全国一线城市土地出让收入同比下降近七成,上海同比下降38%。我点评如下:上海土地财政收入今年前7月至少减少30%以上,此种巨量削减是会造成一定经济运行压力的。如果要稳增长,土地财政收入指标就有必要改观,这为取消或松绑楼市限购限贷提供了强有力的经济数据。
  数据之二:今年7月全国超九成城市房价下跌,上海新建商品住宅价格环比下跌1.4%,并已连续三个月下跌,跌幅创近33个月新高。我点评如下:楼市调控是为了遏制房价过快上涨,上海不仅已遏制了房价过快上涨,而且还坚决彻底地将房价打压得连续三个月下跌。其中7月份还是全国取消或松绑“楼市限购”之时,上海房价依然下跌。说明取消或松绑限购,暂时不会让房价快速上涨,因此,上海有理由取消和松绑楼市的限购或限贷。
  数据之三,截至今年7月底,全国商品房库存面积55230万平方米,上海约1200万平方米,是上海库存量的制高点。今年7月上海新建商品房成交70万平方米,创近四年同期最低。8月份前17天成交量仍无起色,仅成交31万平方米。我点评如下:今年上海楼市成交量一直萎靡不振,如果按今年前7个月的成交量推算,恐怕要站上800万平方米成交量都困难。那么,与去年相比,上海新建商品房成交量至少要跌30%以上。房价要上涨,必须要有交易量支撑。没有交易量的迅速扩大,房价是不可能涨的。因此,上海取消限购也不会使市场立刻火爆起来,上海只有合理去掉库存量,房价才有可能上涨。
  综上所述,如果目前上海取消或松绑限购政策,是没有政策风险和市场风险的,整个市场从去库存到复苏时期,至少需要一年时间。那么,上海今年会不会取消或松绑限购政策,我认为极有可能松绑限购,明年局部取消或全部取消楼市限购政策。
  今年9月和10月份的上海楼市将成为“政策风向标”,也会是上海房价的底部,或者称之为房价谷底。9、10月份开发商要去库存量,就必须降价出货,否则,到年底是来不及拿回现金流。如果这个销售时间窗口不跌,也就不会再跌了,而选择坚守房价等待政策“解放”。因此,我认为,不论开发商选择跌价或不跌价,都将构成上海房价的价格底部,从而走出一条复苏的阳线。 
  而上海楼市的市场购买需求,在积压了将近一年之后,也应该有一个释放的时间窗口,这个“窗口期”就应该在未来的几个月里。
  上海局部取消和松绑楼市限购,会有两种选择方向,其一是外环外的低价区域的房子,但这一选择会面临上海交易量增大的压力;其二是大户型的高端房子,但这一选择会承受上海整体房价上涨的风险。
  我认为,松绑或取消“限购限贷”,是拯救上海楼市的一根“救命稻草”,否则,上海楼市很能进入一个漫长的价格筑底时期。
 
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