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房地产后黄金十年的房企生存法则

日期:2014-07-31 00:00 【 来源 : 新民周刊 】

 

撰稿|于丹丹  
 
 
       无论是如易居中国董事局主席周忻预言的:“房地产行业未来是比黄金更值钱的铂金十年”,或如摩根大通董事总经理龚方雄所说的:“未来十年才是中国房地产黄金十年”,亦或如某些专家所言“房地产未来十年难言黄金”,但毋庸置疑的是,中国房地产业确实已迎来了一个全新的生命周期,一个崭新的发展阶段。
  房企追求更高市场溢价的欲望从未缩小,然而,房地产市场发展到今天,一切都在向多元化和细致化的方向发展,市场也变得越发专业与挑剔。在如此市场形势之下,如果还一味陶醉于昨日靠单纯“一招鲜”带来的成就感,而不注重企业的专业化与多元化的打造,提高企业综合竞争力,那势必将在房地产行业新一阶段的发展中,逐渐失去自己的江湖地位。
  房地产黄金十年,凭借“一招鲜”而赚得盆满钵满的房企比比皆是。在以世茂为代表的时代,开发商凭借与政府良好的关系,以便宜的价格拿地,就能藉此赚取更多的溢价。随后,如绿城和仁恒之类拥有强大产品规划能力的房企更是赚得欢天喜地。再后来,品牌房企们通过各大测评报告一次次重申自己的实力,向市场展示着无人能及的物业管理能力,从而向客户期许着产品强大的抗跌能力。这正是为何类似万科这样的品牌房企在开新盘时,会比马路对面非品牌房企的楼盘,受到更多追捧的重要原因。
  然而,家家都在追求品牌,甚至都已升级为品牌公司的今天,在“拿地最便宜的房企”、“产品规划能力最强的房企”和“品牌力最强的房企”都相继捧起“市场溢价大力神杯”之后,怎样才能为房企们带来更理想的市场溢价?在房地产后黄金十年,房企应当如何生存?这是当下必须认真思考的命题。
  如今,中国的房地产行业正在向着更加符合国际潮流的方向发展,从而更接近发达国家的成熟经济体发展模式。
  企业真正的利润获取,靠的是高周转,但在企业高周转的同时,高负荷也会带来相应的潜在风险。因此,对于今天的房企而言,只有政府关系,没有融资能力不行;只有好产品,没有物业管理不行;只会生意门道,不会管理策略不行;只会做产品不会做品牌不行……
  如果说,在过往十年房地产企业获取溢价是分三步就能实现。那么,在整个行业进入新的大整合时期的当下,至少要确保拿地、产品、品牌均衡发展,能兼顾拿地、产品、物业、品牌、资金、管理等多管齐下,齐头并进才能更好获取利润。
  以克而瑞最新的相关研究报告显示,恒大地产在全国楼市行情遇冷的2014上半年,销售成绩异军突起,销售目标完成率为51%。恒大地产之所以能在市场不看好三四线城市的情况下,依然保持迅猛销售势头,这与其项目普遍分布于三四线城市,调整产品结构以刚需为主,以较低项目成本,赢取较大降价空间的策略不无关系。
  就刚刚过去的今年上半年来看,在经历了针对房地产产品开发进行的的成本控制和标准化、多元化产品的内敛式专业性调整之后,房企们逐渐转向了更深刻、更广泛的领域。
  不少房地产开发商的企业战略调整都围绕着互联网经营思维展开,以万科等企业为首的房企,正在进行项目运营方式和公司组织架构等方面的更大胆尝试。开启电商营销、拓展社区服务、商业运营智能化、组织架构变革、小股操盘、专业代建、海外拓展等策略被企业用以应对全新的市场环境变化。
  今年5月,宋卫平先生宣布卖掉绿城大部分股份,未来将重心投放于房地产代建等领域。建立二十年的绿城终于由一个男人交付于另一个男人,一切尘埃落定。
  “高周转模式嫁接产品主义”的新绿城时代即将开启,除了宋卫平先生欣慰之外,或许也是这个正启幕新阶段的房地产行业所喜闻乐见的。
  在我看来,房企们通过互联网思维进行的战略转型和创新的尝试,是十分有益的举动,体现了房企的运营越来越“以人为本”。在市场情况不明朗,行业竞争逐步激烈的情况下,增加了房企立足行业的资本,同时,也提高了房企的市场竞争综合实力。
 
 
 
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