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是行业变革?还是夺利革命?

日期:2014-06-26 00:00 【 来源 : 新民周刊 】

 

撰稿|于丹丹  
 
 
       我国房地产行业各项指标的下滑,已引发了社会的热切关注。而这种热切关注的情绪,自然而然地形成了对购房的观望和等待。而此时此刻,各种行业形态的“变局”,各类营销形式的创新“裂变”,亦沸沸扬扬于楼市,大有“鸡犬不宁”之态势,令人喜忧参半。
  今年以来,我国的京沪深杭渝等房地产热点城市,连续出现中介代理企业联盟下架搜房网、安居客房源事件,其动作幅度之大,呈前无古人之势,且事态愈演愈烈。
  楼市调整下行,成交低迷的现状,导致中介关店潮蔓延至全国。迫使中介企业大佬们与搜房网、安居客奋起对抗,期望降低它们运营成本中,占比最大的一块渠道推广费用的支出。
  中介企业联合抵制互联网高额收费之事,早在2008年、2011年就时有发生,但今年因为中介企业面临着经营亏损的巨大风险,也同时面临着行业变革的“灭顶之灾”。因此,利益之争使中介企业和互联网展开了肉搏之战。尤其是互联网电商的蚕食,挤压了中介企业的生存和利益空间。广州中介企业甚至联合抵制互联网电商,禁止中介人员协助互联网电商带客看房。
  如今的互联网在改变和影响着我们的传统中介代理行业,这种趋势愈演愈烈。我们不禁沉思,随着互联网的发展,房地产中介代理等传统行业真的会被消灭吗?房地产传统行业与互联网之间发展的矛盾真的就不可调和吗?
  随着房地产行业的快速发展,房地产中介行业的规模日益壮大。但房地产中介企业依靠传统门店、派单吸引客源的比率越来越小。而通过搜房网、安居客、乐居、58同城、赶集网、百姓网等互联网渠道,吸引客源的比率越来越大。
  而互联网吸引客源,主要靠经纪人发布大量有吸引力的房源信息,使得如今中介企业的地位越来越弱,而经纪人的地位越来越高。中介经纪人的佣金提成比例,也从占总佣金收入最低时的15%,上升到如今50%比例的行业普遍水平。
  有人说互联网吸引客源能力越来越强,使得中介企业在网上投入的广告成本也越来越高。也有人说是中介企业的需求升级和行业内竞争需要,不断地推高了如今的网络渠道费用成本,如今中介企业的联合抵制互联网高额收费做法是“反水行为”。不管怎么说,市场环境的波动,对房地产传统行业和互联网之间的那根关联神经已经愈发敏感了,以至于成了矛盾的焦点——行业变革,或者是行业夺利革命!
  据了解,现在多数门店每个月花在互联网上的推广费超过10万元。目前一家中型门店的租金、工资等费用支出也就10万元左右。
  如今,中介门店运营总成本多了一倍,中介企业抵抗风险的能力也越来越弱。只要楼市交易量稍一下滑,佣金收入下降就会导致中介门店亏损。所以,今年楼市才刚刚销量下滑,占中介企业最大支出之一的网络渠道费用,就成为众多中介企业希望砍成本的眼中钉。
  但是,目前网络已经成为中介企业吸引客源的核心手段,如果降低或砍掉网络渠道费用,就会直接影响本来就少的客源量。这也成了中介行业共同的烦恼,联合更多的中介企业通过集中房源下架(实际上就是停掉信息发布广告)的方式,迫使搜房网、安居客等行业标杆互联网,大幅降低信息发布广告费用,最终达到整个网络信息广告价格大幅下调,从而大幅降低中介企业的运营成本压力,以帮助它们度过市场低迷时期的难关,成了中介企业考虑的重点问题。
  不管是不是因为同行间的竞争,或者自身发展的需要之因素,助推出如今高昂的网络渠道费用。总而言之,目前的中介企业除了降成本,求生存,其他的形式对于它们而言,已经都不重要了。
  但如今互联网已经占据了中介企业客源的绝对主导,且是一两家互联网公司独大的局面。中介企业尽管能在市场低迷时,以集体抱团的力量对抗一下搜房网、安居客。但市场一旦恢复购买人气,各中介企业为了争取到更多的客源,又会主动把网络信息广告的价格推高。
  如此循环反复,互联网公司与中介企业的矛盾只会越积越深,并且必将会爆发一次根本性的行业变革,或者是行业革命,以改变这种恶性循环的互存关系。
  或许行业革命只是时间的问题。但革谁的命,才是这场变革夺利战争的核心。
  中介企业无法离开互联网,互联网也消灭不了中介企业。传统行业与互联网的结合,注定是一个长期的过程。但是从竞争到竞合,还有很多路需要走。
  从行业长期发展趋势来看,竞合关系会出现怎么样的变局呢?也许,竞合关系不是针对中介企业,而是经纪人。
  对于中介行业来说,经纪人是绝对的行业核心资源。或许没有中介经纪人,中介企业和互联网公司都没法生存。
  目前来看,互联网公司通过信息发布、客源导入,已经代替了中介公司门店、派单导客的基本功能。但中介企业通过门店、法务和贷款合作银行等,服务于经纪人与客户的商谈、签约、过户,以及水、电、煤、户口等复杂的程序服务。而这些落地资源的中介服务,对于经纪人来说不可或缺,短时期内也根本无法改变。
  试想,如果有一天某家中介企业宣布,所有房屋交易的佣金都拱手相让于经纪人,自己以提供交易法务、程序办理服务来获得利益收入。那么,那些固步自封和一成不变的传统中介企业,还会有多少生存和发展的空间?
  也许我们可以大胆设想一下:若干年后,中国房屋交易会从传统中介行业和互联网的竞合状态中,进入独立房地产经纪人时代。这样,独立房地产经纪人的个人经营实力和品牌就变得非常重要,而互联网上被长期诟病的虚假房源信息也将被逐步消除。
  唯有如此,互联网改变生活的时代,才会真实地进入我们的居住交易生活。
 
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