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上海楼市陷入量价走势“沼泽地”

日期:2014-06-26 00:00 【 来源 : 新民周刊 】

 

撰稿|孙华良
 
 
       上海楼市现状确实让人感到“凉嗖嗖”的,一阵阵寒意啊,其交易的价格和数量绝对不乐观。
  真是“屋漏逢暴雨”,近期业内坊间有这样一种“戏言”:天公作怒降雨调控上海楼市。说的是今年4至5月,大约连续六七周,每逢周末就下雨,给原本就不热闹的楼市,增添了“纯技术”难堪,弄得售楼处人烟稀少,交易量不断下降。也有人调侃道:这是上海楼市调控采用了“纯天然”手法。
  也许,这种“纯天然”的形式并不重要,重要的是楼市交易的结果令人心颤。
  上海楼市历来有“红五月”的美称,意为此月楼市交易总是会红红火火的。而今年楼市“红五月”黯然失色,且成色堪忧。
  其一,今年二手房5月份总成交量约为1.4万套房屋,与去年相比,成交量跌幅明显。2013年上海楼市二手房全年成交量约25万套房屋,平均每月在2万套房屋以上,今年前5个月的二手房交易量平均跌幅约30%。据业内行家分析,上海二手房月度1.5万套房屋的成交量,基本接近中介行业亏损的一个“临界点”。如果交易量继续下滑,中介行业将会面临新一轮的“关门潮”。
  据悉,上海不少知名的二手房代理公司已经实施了“关门裁员”的动作。笔者认为,在目前“限购”政策之下,不少人是通过出售已有房屋来换取购房资格的。二手房交易的清淡,势必会扼杀新建商品房的购买客源,削减新建商品房的交易量。
  其二,上海新建商品房“红五月”不红,成交量亦下降明显。今年5月上海新建商品房成交量仅为52.3万平方米,2013年同期数据为68.3万平方米,与去年相比跌幅约25%。而6月前三周交易量也不见起色,仅为约40万平方米。
  笔者曾预测今年上海新建商品房交易量至少应维持在1000万平方米,如果按上海前5个月交易量平均数推算,今年上海的新建商品房年交易量想攀上800万平方米都会有困难。这种交易数据意味着什么?与去年相比,今年上海楼市的交易量如果降幅达300万平方米,交易总金额将减少近1000亿元。这1000亿元将牵动多少开发商?多少代理商?多少相关企业?多少从业人员?答案是肯定的。这个结果一旦出现,肯定会上演一幕行业的悲剧!
  那么,上海楼市能否在今年下半年走出量价走势的悲情“沼泽地”?笔者认为,看多这种楼市变局的风险率是极高的,许多因素阻止着上海楼市走出这种艰难的“沼泽地”。
  其一,社会舆论已基本一致地认为目前中国楼市已进入了一种调整时期。国家住建部政策研究中心主任秦虹先生的结论是:“楼市只是调整,不会崩盘。”
  楼市“多头”司令任志强先生也调整了说法:“在宏观经济下行的大背景下,房地产行业肯定会一并下行,但紧接着会迎来反弹。”
  调整也好,下行也行。但调整的周期是多长?下行筑底的底部在哪里?恐怕谁都不敢拍胸脯保证。因为造成目前楼市不火的现状,是政策和市场双向因素在主导。因此,笔者认为,上海楼市绝对不会崩盘,但调整筑底肯定是一个不短而痛苦的过程。
  开发商是否愿意降价筑底换取交易量?购买群体愿意购房的价格支撑平衡点在哪里?这是需要一个市场磨合过程。打破僵局,走出“沼泽地”,不仅需要外部氛围的支撑力,同时,也需要内部肌能的消化力。至少,在今年9月份前,是很难打破这种楼市僵局的。
  其二,由于调控政策的发酵作用,市场的潜在“基因”也在发生质变,这已不是单纯政策能主导的,各种因素都在发挥着市场的催化作用。
  一是今年6月9日,上海市规划和国土资源管理局公告,奉贤某含住宅用地的地块终止出让。这是上海今年首幅含住宅用地的流标地块,这表明开发商在上海拿地也变谨慎了,热情也降低了。
  二是某机构发表报告,称2013年中国城镇家庭空房率达22.4%。这种调查分析结论,不管是否具有权威性,但至少给楼市“泡沫论”者提供了一种“看空”楼市的依据,或多或少挫伤了行业开发信心和购房者的购买信心。
  三是平安好房网凭借资源和资金实力揽局房地产中介,使原来就不太平的市场竞争,增加了一块“动乱”的砝码。众多中介企业围剿搜房网和安居客,或多或少也给外界造成一种行业动荡的感觉。同时,易居中国重磅出击的社区增值服务、剑指社区客户端,加剧了未来市场的购买客户竞争。笔者认为,这种房地产营销行业的群起纷争格局,肯定会对市场产生利弊兼存的作用。如果利大于弊,是有助于市场康复;如果弊大于利,无疑是雪上加霜地逼空楼市。  
  四是上海楼市5月份已出现房价环比下降,这是近一年多来首次出现的难看数据。而且,在全国降价潮蔓延之时,上海房价貌似坚挺,但也露出了不少房价的“破绽”。
  “破绽”之一:上海已出现了深幅降价楼盘,而不少楼盘则采取了多种暗降方式来吸引市场购买。
  “破绽”之二:不少新近销售的楼盘定价原则普遍比周边楼盘要低10%,把一些老楼盘的价格“顶在杠头上”。这些价格标杆楼盘下半年要跑量出货,唯一的方法是降价出售。
  “破绽”之三:不少楼盘采用了高佣金来促进销售,说明这些楼盘想降价而不敢明降,只能以高佣金来降低房价。
  笔者认为,如果不是怕售楼处被砸,这部分高佣金投入,完全可以公开让利给购房者,使购房者找到购买价格平衡点而入市购买。
  五是上海楼市的僵持局面,势必会衍生其他一些矛盾。由于房地产企业销售不畅,会面临资金的压力,同时,也会导致地产私募兑付风险的出现。这种房地产企业高利贷式融资一旦资金链出现危机,也会出现还贷的风险。如果这种资金危机无法通过销售资金回笼来平衡,将会引发各种贷款资金的偿还风险,而这种风险蔓延至私募地产基金兑付危机,那将会极其危害房地产行业的发展。
  同时,由于房地产企业销售不畅,会造成拖付相关企业货款,甚至是代理公司的佣金和广告公关公司的广告宣传费,影响了这类企业的经济效应,甚至拖垮这类企业,这也将给房地产行业造成不利的社会品牌影响。据悉,目前已有不少房地产从业人员由于经济效益不好而跳槽或转行,这给整个房地产行业的发展埋下了隐患的伏笔。
  总而言之,因市场之变而变,这才是适者生存之道。那么,降价跑量也好,守价弃量也好,只是每一个企业的生存和发展之道。但是,绝对不能墨守成规和不思变革,否则,等于是画地为牢,或者是坐以待毙之举。
 
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