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令人注目的上海房价何去何从?

日期:2014-05-30 00:00 【 来源 : 新民周刊 】

 

撰稿|孙华良
 
      从业二十多年,我算是老资格的业内人士,见识过上海房地产市场曾经出现过的乱局,但没有见过今天的如此“迷乱”。各类“砖家”、“行家”站在各自不同的角度,注释着这种“迷乱”局势,并进行着各种预判和猜测,或者“蛊惑”。
  预测上海房价将大跌者,在如此“迷乱”困局时,再鼓噪上海房价将大跌,我想绝大多数人是不会信服的。预判上海房价将大涨者,在如此“迷乱”困局时,再煽动上海房价将大涨,我想绝大多数人亦是不会相信的。真的,上海房价的走势陷入僵局。如果不出现政策变局,上海房价将陷入“迷乱”之途,且会摇摆前行。
  我曾经预判2013年上海房地产市场走势,在当时悲哀的市场氛围中,我是谨慎“看多”者。当时“今日房产”电视采访我时,我说:“市场平平淡淡才是真。”而结果是2013年上海房地产市场量价齐升,风生水起。那么,跳跃出了去年上海楼市“平平淡淡”的市场格局,大跃进式地虚高到市场量价顶端,出现今年冲高回落的市场格局,也是正常合理的动作。不必咒骂,不必哀嚎,也不必奢望在今年上海会出现政策救市的举措。
  记得去年“星地产”电视栏目举办活动时,让我作为主要嘉宾发言。在一片欢呼楼市“涨得如此多娇”的赞誉声中,我坚决地认为:“在国家政策调控的大背景之下,千万不要盲目乐观地看待房地产市场的走势。上海能保持每年1000万平方米的成交量,且交易价格稳步上扬,就是房地产行业的最大福音。”
  2013年上海新建商品房交易量达1200万平方米左右,是一种绝对超出预期的市场交易量。这种戴着“限购限贷”枷锁强跳出的优美舞姿,肯定是一种超体力的“透支”运动。因此,2014年上海房地产市场出现成交量下降,肯定是正常的市场规律。
  今年上海房地产市场的“赛程”已近半,尽管整体房价继续微涨,但涨幅收窄。据有关数据显示,今年4月份70个城市中,一线城市同比涨幅继续同步收窄,上海占居首位,相比上海3月份最高涨幅继续收窄1.9个百分点。令人担忧的是,上海新建商品房的交易量下降的速度明显。据有关数据显示,今年5月18日前上海新建商品房成交量仅为31万平方米,同比和环比均出现明显下滑。仅凭目前已成交的上海新建商品房数据来判断,今年要达到1000万平方米的成交量,似乎有些困难。如果上海房地产市场成交量继续下滑,肯定会对房价的走势产生决定性的影响。
  因此,令人注目的上海房价何去何从?必须密切关注市场心态和市场购买力的变化。
  上海楼市的市场心态,严格来讲由三种心态组合而成。一是政府心态,二是开发商心态,三是购房者心态。其中开发商心态占据的权重最大,因为他们是能直接决定房价涨跌的“拍板者”。
  其一,政府心态显而易见,不必赘述,答案是肯定的。只要上海房价不出现大涨,今年政府不会再出强有力的调控政策;只要上海房价不出现大跌,今年政府不会祭出“松绑”楼市的救市手段。
  以目前静态的市场发展格局分析判断,今年应该是上海楼市调控政策平稳过渡年。
  其二,开发商心态极其复杂,酸甜苦辣五味俱全。因此,复杂折腾的开发商心态,也使上海房价走势呈现扑朔迷离。
  因为无所适从,所以影响开发商心态的因素就显得极其敏感。
  今年“五一”小长假期间,全国54个城市楼市持续“遇冷”,总成交量同比下降32.5%。因此,不少业内人士表示,房地产拐点基本确立。尽管我们不相信“崩盘论”和“拐点论”,但这种“遇冷”的僵局,肯定会影响开发商的市场决策心态。
  今年4月份,上海最热的自贸区——浦东唐镇板块中高端住宅项目金大元公司的御珑公馆,打响了上海楼市巨幅降价第一枪,以7.2折“大甩卖”,原价每平方米均价5万元,直降至每平方米均价3.6万元。尽管是上海楼市“个案”现象,或许还有难言的隐情。但市场舆论一片哗然,更让不少开发商心惊胆战,怕引发“多米诺骨牌”倒塌效应。金大元无奈打出的上海楼市降价“第一枪”,肯定会影响开发商的房价走势预判心态。
  而绿城易主闹剧,更震撼着整个房地产行业,影响着开发商对房地产行业发展走势的预判心态。
  被誉为产品主义教父的宋卫平转身离开绿城,是否会让人联想到房地产行业的前景茫然。否则,房地产品质至上的坚守者宋卫平为何要放弃宏伟理想。是他理智看淡房地产行业?还是胜利大逃亡跳离行业苦海。
  《新民晚报》刊登了一篇程友进先生写的《绿城不死》的评论文章,程友进自己承认有点感情用事地高度评价了绿城精神。但有些评语还是具有专业水准的:“绿城强产品弱销售,重理念轻市场,超感性非理性是事实。”
  我在上期独家评论的文章中不是先见之明地写过这样一段文字:“如果全国人民都不买绿城的高价房,那么,悲哀的宋卫平先生岂不是把所有房产产品,都要当成作品收藏和珍藏啦。天佑绿城,坚挺房价,呜呼哀哉!”
  当时我写此段评论时,仅仅是出于一种行业调侃,同时,也是对绿城轻市场和弱销售现状的鞭策。但万万没想到,宋卫平没有选择坚守,而是选择逃亡。而如今房地产行业处于“蜕变”时期,所谓的绿城品质精神,所谓的产品主义教父,都应该扔进历史的垃圾堆里。因为宋卫平先生最终是放弃了绿城品质精神,放弃了产品主义,甚至放弃了对房地产行业的坚守。而这种放弃和“逃跑主义”的方式,对目前的中国楼市将产生致命的影响,影响着众多开发商的坚守行业心态。在此,我依然如此调侃,今天宋卫平先生放弃了绿城品质精神,就不配当产品主义教父,而是一个“逃亡”懦夫。绿城已死,精神不复!除非出现一种极端的现象,那宋卫平先生就是一个有先见之明的“圣者”。这种极端的现象就是,宋卫平先生在楼市崩盘前成功逃顶。
  是逃离行业,放弃房价;还是坚守行业,坚挺房价,是当下众多开发商纠结的心病。这种莫测的市场心态,将影响着上海房价的走势。
  丁祖昱先生有关楼市降价销售的结果统计分析,值得业内外人士认真阅读和学习:“我对12个降价城市的53个典型项目在降价之后的销售效果进行了详尽分析,结果显示:三成的楼盘效果非常显著;一成的楼盘有效果但不明显;约60%的楼盘却没有收到预期效果。降价之后依然成交没有起色,却陷入了降价也卖不掉的怪圈。”
  丁祖昱先生的统计分析结论,是一种典型的市场现状。对于开发商而言,房价该不该降是一个纠结问题,房价降多少才能“以价换量”又是一个致命死结。呜呼哀哉!“不在沉默中爆发,就在沉默中灭亡”,也有可能在坚守房价中赢得胜利的曙光。
  其三,购房者心态是买涨不买跌。目前市场观望情绪浓厚,是因为购房者也受到“拐点论”的辐射影响,也受到房价下跌的恐吓,怕摸顶套牢。尽管房价下跌可以砸售楼处泄愤,但法律肯定不支持买高房价后而遭赔偿。因此,购房者唯一自保的方法是观望等待。因为他们没有水平判断出房价的底部,唯一的评判标准是大家进场购买时,他们才会放心进场,或者冲动购买。
  我始终坚持这样的观点,上海楼市始终不缺购买力,我曾归纳上海楼市的有效购买群体:一是刚需和改善型的购买需求;二是动拆迁户的购买需求;三是结婚用房的购买需求;四是外省市居民和境外人士的购买需求。这四类购买群体的需求,至少可以支撑上海每年1000万平方米的新房交易量。
  目前缺少的是购买信心,或者是购买价格的判断。是否开发商降价他们肯进场购买?从目前的市场现状判断,没有三四个月的观望僵持,是很难见分晓的。上海房价走势的转机,应该出现在今年9-10月份。这一时间节点会出现房价走势的变化,要么开发商降价促销吸引购房者进场购买,要么是购房者相信降价无望而无奈进场购买。
  应该相信,上海楼市是会在买卖双方价格博弈中,寻找一个价格的平衡点,形成有效的市场交易量,这样,才能使房地产市场保持有序健康的发展进程。
 
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